Мы в соцсетях
   Подписаться на обновления

Наши мероприятия

Главная > Пресс-cлужба > Наши мероприятия

Вернуться к списку событий >

05.04.2007

Круглый стол «Преодоление коммунальных барьеров при сдаче дома в эксплуатацию»

Адрес: Санкт-Петербург

Конспект круглого стола на тему «Преодоление коммунальных барьеров».

Ведущий круглого стола Юрий Грудин, председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В круглом столе участвовали: Кармазинов Феликс Владимирович, генеральный директор ГУП «Водоканал Петербурга»; Гольман Владимир Михайлович, президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний; Тамаров Виктор Владимирович, заместитель генерального директора ОАО «Ленэнерго» по корпоративному и правовому управлению; Погодин Александр Сергеевич, генеральный директор ООО «Пионер»; Бутов Борис Борисович, директор по развитию ОАО «Корпорация Руструбпром».

Круглый стол был посвящен взаимоотношениям между конечными потребителями коммунальных услуг, инвесторами-застройщиками жилищного строительства и организациями коммунального комплекса, отвечающими за присоединение новых абонентов к благам цивилизации.

Юрий Грудин: Сегодня процесс переключения дома с временных схем электро- и теплоснабжения на схемы постоянные занимает от нескольких месяцев до двух лет. Все это время жители сданного в эксплуатацию и заселенного дома платят за коммунальные услуги по повышенным тарифам, не получая должного качества. Мы в Обществе потребителей фиксируем постоянно растущее раздражение людей этим обстоятельством. Поэтому мы стали инициаторами круглого стола, получили поддержку от редакции Делового Петербурга, и пригласили вас обсудить, как выйти из замкнутого круга проблем. Большинство потребительских претензий поступает из домов, «сидящих» на временной схеме электроснабжения. На осень 2006 г. таких домов было 240, при этом Ленэнерго брал обязательство подключить только 100. По Водоканалу у меня нет сведений, но проблема, если и существует, то в меньшей степени.

ФеликсКармазинов: Ее нет.
 Юрий Грудин: Строители, наверное, выскажут свои претензии и предложения.

 
ВикторТамаров: Что касается Ленэнерго, то я бы разделил проблему на две составляющих. Первая: любой объект требуется подключить к энергоснабжению. Второе: надо заранее планировать, как это сделать и кто это сделает. К сожалению, бывают случаи, когда строители либо забывают о первом, либо, по каким-то соображениям, не делают второго. И тогда возникает ситуация, что застройщик построил объект недвижимости, приходит в Ленэнерго и говорит, что у него через месяц госкомиссия. Но есть вещи, которые сделать невозможно. Бывает, что инвестор-застройщик планирует продолжить стройку, грубо говоря, застраивает целый квартал и при этом не планирует место для размещения источников энергии.

Сегодня такую практику удалось прекратить нашими совместными с городом и застройщиками усилиями. Большинство сегодняшних проблем перешло к нам из прошлых лет. Масса домов, подключенных по временной схеме, образовалась в 2002-2003 гг., когда были очень сложные отношения между городом, застройщиками и Ленэнерго. Я не назвал бы их войной, но конструктивного сотрудничества не было. В итоге по ряду объектов Ленэнерго не смогло исполнить свою часть обязательств, и уже заселенные дома остались на строительной мощности, что в принципе неправильно, поскольку не отвечает критериям надежности и не дает необходимой мощности. По ряду объектов дома оставались на строительной мощности из-за того, что свои обязанности не исполнял застройщик. Правовая схема, существовавшая на тот момент, была бестарифная. Договоры чаще носили денежно-имущественный характер.

То есть частично оплачивались денежными средствами, а частично — передаваемым имуществом. Подключение по постоянной схеме обеспечивается двумя моментами. Первый — обязанность Ленэнерго провести определенные коммуникации, построить объекты, чтобы довести электроэнергию необходимой мощности от источника до точки, в которой подключается застройщик. Обязанность застройщика от этой точки дотянуть ниточку до главного распределительного щита, и растянуть по дому. Вы справедливо отметили, что всего неподключенных объектов более 200. Из них Ленэнерго взяло на себя менее 100. Это было связано с тем, что на большей части объектов не были выполнены именно обязательства застройщика. Или выполнены, но с нарушением технических норм и технологического режима, и не сданы Ростехнадзору. Бывают накладки, когда строитель построил что-то с нарушением действующего законодательства, не может зарегистрировать объект на себя и, как следствие, отдать нам. На денежные обязательства, учитывая остроту проблемы, мы уже не смотрим. Было бы натуральное исполнение.

Строители, как правило, нарушают что-то либо от точки до ГРЩ, либо внутри ГРЩ, либо мудрят с разводкой по дому, а технадзор принимает объект в комплексе. И пока этого не произойдет, мы не можем переключить их с временного кабеля на постоянный. Сегодня проблема с временной схемой с нашей стороны закрыта. Это уже отмечено и на правительстве города. Более того, мы в инициативном порядке подключились к решению проблемы во второй ее части. Т. е. мы переносим границу балансовой принадлежности на ГРЩ и делаем всю работу до ГРЩ. Это исключительно наша добрая воля.

 
Юрий Грудин: Т. е. частично выполняете обязательства застройщиков. Вам есть что возразить, Владимир Михайлович, от лица строителей как президенту «СоюзПетроСтроя»?

 
Владимир Гольман: Я могу сказать, что сегодняшнее руководство Ленэнерго в лице Владимира Чистякова нашло конструктивный подход к обеспечению объектов электроснабжением и начало конструктивно работать со строителями и с городом. Мы, со своей стороны, готовы были бы построить фидерные подстанции, трансформаторные подстанции. И в более короткие сроки. Вспомните Ленинградглавстрой до 1990 г. Мы делали порядка 40 фидерных подстанций, около 2000 ТП и не считали, что это какая-то сложная вещь. Учитывая плату — 1000 долларов за киловатт, которую придумало Ленэнерго, и тарифы, которые они тоже придумали вместе с нашей региональной комиссией, присоединение к электросетям выливается приблизительно в 200 долларов на квадратный метр жилья. Но, даже заплатив эти 200 долларов, мы зачастую не имеем электроэнергии. В тарифах есть составляющая на капитальные вложения.

Но, к сожалению, практика, которую проводило предыдущее руководство Ленэнерго, сводилась к тому, что нам говорили: заплатите деньги, мы все сделаем до ГРЩ или до «тэпушки». Они попытались это взять на себя, но не имели для этого производственных, строительных мощностей, и у них ничего не получилось. В итоге нам все приходилось доделывать. Сдать дом невозможно, не получив справку на мощность от Ленэнерго. А в головных источниках у энергетиков ничего нет. Они все последние 15 или 17 лет не занимались развитием своей производственной базы. Сегодня вместе с Чубайсом Валентина Ивановна Матвиенко подписала определенный протокол, Чистяков понял правильно развитие своей системы. Наметился крен к лучшему.

 
Юрий Грудин
: То есть, взаимоотношения строительного комплекса с Ленэнерго состоят из двух составляющих. Одна — это инвестиционная составляющая, которая была заплачена и физически не освоена, т. к. не было мощностей в головных источниках. Вторая — это процедурные сложности, возникающие у строителей, перед присоединением.

 
Владимир Гольман: Энергетики разрабатывали типовую схему договора лет пять приблизительно. И сегодня договор с ними едва за полгода удается заключить. Мы готовы конструктивно работать. Но возникает и такая мысль: если мы отдаем безвозмездно фидерные подстанции, кабельные трассы, которые они потом эксплуатируют, ТП, то дайте нам акции Ленэнерго. Мы хотим быть акционерами. При этом мы еще с трудом заставляем Ленэнерго принять это имущество. У меня есть один объект в центре города, есть ТП, которая ни у кого не числится, никто принимать не хочет. Где-то в коммунальных службах она, правда, числится, но никто не признается, кому она принадлежит. Когда я ее реконструирую, мне придется безвозмездно передавать ее Ленэнерго, а они еще так просто ее не примут. Поэтому есть вопросы.
 
Юрий Грудин: Вот насколько я помню, два года назад такие же процедурные вопросы по подключению и по отведению мощностей по воде и стокам, стояли у Водоканала. Но они решены. Как это удалось?

 Феликс Кармазинов: Мы внедрили принцип «единого окна».

 
Юрий Грудин: И чисто административные меры дали такой результат?Кармазинов: Ну что вы... Проблемы надо делить. Пока у нас мощностей хватает. Надо отдать должное городу — губернатору и нынешнему составу правительства: впервые, начиная с 30-х годов, на инфраструктуру по-настоящему обратили внимание. И благодаря единству исполнительной и законодательной власти мы сегодня практически не имеем проблем с развитием мощности. Поэтому мы не сдерживаем застройщика ни по получению техусловий, ни по подключению. Дальше начинается чисто административная работа. Да, строители грешны, что уж там говорить. То вовремя документацию не передадут, то вовремя что-то не доделают. Мы берем у них гарантийные письма, подключаем дом и дальше работаем по гарантийным письмам. Нормальная работа, потому что они прекрасно знают, что если они нас обманут на этом объекте, то на другом объекте они могут столкнуться с чисто формальным подходом и тогда ничего не произойдет. Поэтому проблем с Водоканалом сегодня не существует. Если она возникает, то только по разгильдяйству отдельных сотрудников, и тут меры принимаются самые жесточайшие. Во всяком случае, нарушение сроков подключения или выдачи технических условий — это крупное ЧП для нас.

 Юрий Грудин: Я со своей стороны могу заметить, что каких-то жалоб на Водоканал от потребителей нет. Интересно, каким способом Ленэнерго думает выходить из накопившихся проблем?

 
Владимир Гольман: Главный энергетик в правительстве Петербурга — Александр Витальевич Бобров составил протокол с Ленэнерго, по которому для того, чтобы выдать все разрешения, Ленэнерго отводится 280 рабочих дней. Мы за 280 рабочих дней успеваем дом построить. В Ленэнерго берут 30 дней только на изучение техдокументации, потом выдают замечания, по которым надо все переделывать, потом изучают ее заново... В общем, можно пару-тройку лет потратить, чтобы с ними все согласовать. Если, конечно, энергетики не станут участниками жилищного строительства, развития города, толку не будет. С другой стороны, резервные мощности, видимо, все-таки есть. Они же с атомной станции гонят энергию в Финляндию, потому что это выгодно. Но работать с ними все равно нужно.

 Юрий Грудин: У энергетиков зимой происходила реструктуризация. Она привела к улучшению снабжения электроэнергией потребителя?

 Виктор Тамаров: Это не только от нас зависит. Дом погасить на самом деле очень легко. И такие случаи зимой были, хотя и кратковременные, но довольно многочисленные. С тех пор, как чья-то светлая голова открыла, что предохранители, установленные в домах, содержать медь. В жилом фонде вырвали, в общей сложности, более 2000 предохранителей. При таких обстоятельствах хоть с четырех сторон дом запитай, все равно это будет бессмысленно.

 Юрий Грудин: Когда-то говорили о том, чтобы жители напрямую заключали договоры с монополистами. Это решение вопроса?Кармазинов: Все водоканалы мира работают только с юридическими лицами. И только до стенки дома. Другое дело, если дом частный, тогда договор заключается с физическим лицом. И даже не потому, что с юридическим лицом легче работать. Тут существует несколько причин. У дома много общих расходов по воде: моют лестницы, моют мусоропроводы, должны поливать двор и зеленые насаждения. И сколько приходится на них, а сколько — на частное потребление, должны разбираться сами владельцы дома. Мы работаем до стенки.

 Юрий Грудин: Зачастую бывает так, что дом сдан госкомиссии, и квартиры передаются жильцам, а строители еще не решили вопрос по постоянному подключению. Или застройщик подключился на постоянную схему, за это время жители въехали, сделали ремонт, изменили проектную схему электрики. Петроэлектросбыт отказывается принимать такой дом, поскольку жители, конечно, не предоставляют документы на изменение проекта.

 Владимир Гольман: Дом год проектируется, года полтора строится, 11 месяцев уходит на подготовительные работы. Товарищ, который вселяется в дом, должен участвовать во всем этом процессе. И не надо выдумывать того, чего не должно быть. Заказчик, который хочет что-то поменять, должен оговаривать это на стадии проектирования. Если же человек хочет специально создать себе и окружающим трудности, то ради Бога... Но с какой целью это делать?

 Виктор Тамаров: Собственник имеет право внутри квартиры что-нибудь поменять, а выходить во внутридомовые сети и влиять на надежность электроснабжения дома, т. е. подключать свою квартиру с большей мощностью, чем это было предусмотрено, к основной магистрали, он не имеет права. Конечно, когда кабелем такого же сечения, как основная магистраль, врезаются из квартиры и забирают себе половину мощности всего подъезда, страдают все. Поэтому такие проблемы тоже должны решаться внутри ТСЖ. Хочу очень кратко уточнить несколько моментов. Первое — безвозмездно Ленэнерго не передается ничего.

Просто Ленэнерго пошло в свое время навстречу строителям и сейчас продолжает эту практику. И если кто-то говорит, что он построит быстрее и дешевле, мы идем на то, чтобы заключить денежно-имущественный договор и предоставить строителю право самому что-то построить.

В результате они должны нам эти вещи отдать. Потому что они наши, мы за них денег не взяли. Теперь перейдем к тому, что происходило последние 10 лет в нашей энергетике вообще и в Ленэнерго, в частности. Мы первыми в стране начали процесс технологического присоединения. И такого опыта, как у Санкт-Петербурга, нет даже в Москве. Естественно, было правильное желание людей собрать деньги и все построить самим. Но, с одной стороны, не был правильно оценен масштаб проблемы, в частности, потребность в мощностях.

С другой, когда думали о трансформаторных подстанциях — думали о «последней миле», о распредсетях. И забыли об источниках: о высоковольтных подстанциях, о станциях 110. Не было инвестиций. И только с этого года, по последней методике проектирования, утвержденной правительством, включают в плату за присоединение так называемую инвестиционную составляющую. Она должна использоваться на развитие источников, на развитие высоковольтных подстанций. В 2006 г. ее еще не было в принципе.Юрий Грудин: Подписано громкое соглашение на 300 млрд. руб. между РАО ЕЭС и городом...

 
Виктор Тамаров:
Да, я к этому сейчас подойду. Параллельно с этим процессом в Ленэнерго шло реформирование. На сегодня мы имеем Ленинградскую АЭС — государственный концерн Росэнергоатом, все тепловые и гидростанции — ТГК-1, Киришская ГРЭС — это ОГК-2. Сети 220 и 330 — магистральные сети — компания «Петербургские магистральные сети», которые в конце следующего года должны влиться в состав федеральной сетевой компании. И, наконец, сети 110 и распредсети — это Ленэнерго. Таким образом, процесс согласования подключения конечного потребителя, который приходит на напряжение 380 — 04, проходит в несколько этапов. Мы изучаем технические возможности и потребности в своих сетях, потом заходим в магистральные сети и должны получить от них техусловия, потом заходим в ТГК и смотрим, откуда можно взять энергию. Уровней добавилось кратно. Сейчас мы находимся с стадии обработки нормального принципа «единого окна». В рамках того документа, который был подписан, у нас запараллелено развитие тех предприятий, которые появятся в результате реформы. Т. е. эти 300 млрд. инвестиций, включая инвестиции в ТГК-1, в магистральные сети и в Ленэнерго.

 Александр Погодин: Давайте разберемся. Целью реформы было образование «единого окна». В результате получена многоступенчатая система. Дальше Ленэнерго строители пойти не могут. Каким образом вы решаете проблему?

 Виктор Тамаров: Мы работаем с ТГК-1 и «Петербургскими магистральными сетями» над тем, чтобы получаемая от потребителя заявка рассматривалась одновременно на всех уровнях, а не так, как сейчас. Работаем над механизмом в двух направлениях: налаживаем отношения со смежниками и по высоким сетям и по субтранзитным организациям, чтобы все делать быстрее. Сроки нам сейчас сократили очень сильно. Вышла новая редакция Постановления Правительства по технологическому присоединению. На сегодня у нас есть месяц...

 Александр Погодин: Грубо говоря, если через месяц мы не получаем ответ, можем жаловаться?

 Виктор Тамаров: Можете. Но есть одна хорошая поговорка: вам шашечки или ехать? Что такое жалобы для энергосистемы? Это определенные правовые риски. Какое возникает желание у энергосистемы? От них защититься. Условно говоря, на сложные заявки давать отказные письма. Сегодня мы эту меру применяем в крайних ситуациях, только по закрытым источникам питания, когда просто некуда присоединять мощности. А фактически есть проблемы по распредсетям, по предпрокладке, по местам установки ТП — их множество.

И по каждой из них мы можем формально отказать. Энергетика, объективно говоря, возобновила развитие в 2006 г. А до этого было 20 лет монотонного проедания резервов. Не строилось ничего. Упало промышленное потребление, и за счет этого падения поддерживалось строительство жилья. И когда ввели так называемую плату за присоединение, ее рассчитали не совсем корректно. Не была учтена финансовая потребность в развитии источников. Ее брали только на развитие распредсетей. Мы возвращаемся к комплексному планированию, но не уровне государственных документов, а на уровне договоров между юридическими лицами. По инвестиционным делам мы уже «запараллелились». Смысл в том, что там, где определенная компания застраивает квартал, мы предлагаем ей сразу же развивать распределительную сеть. Сейчас мы работаем над тем, чтобы выходить на аналогичные договоренности по ремонту и реконструкции. Есть проблема с тем, что не запараллелена работа ХБДХ, водоканала, Ленэнерго и генерирующих компаний. Мы все по очереди роем коллекторы в одних и тех же местах. Но предпосылки для взаимодействия есть.

 Юрий Грудин: Недавно город выступил с инициативой по комплексному освоению территорий. Я так понимаю, что в этом комплексном освоении должны участвовать и Водоканал, и Ленэнерго. Потребитель от этого выиграет?Кармазинов: Вне всякого сомнения.

 Владимир Гольман: Чтобы развить территорию комплексно, надо ее запроектировать. Получить от Ленэнерго технические условия, проложить вокруг этого квартала инженерные сети и потом уже развивать застройку.... Это не так все просто. В доброе старое время, которое хаять совсем нельзя, у нас был план совмещенных сетей поквартальной застройки. И вот по этому плану, который составлялся ежегодно, квартальная застройка «уходила» за три-четыре года до начала строительства. А сегодня уже переходят, как вы знаете, к трехлетнему бюджетному планированию.

 Виктор Тамаров: Профильный институт, которому поручена работа над генеральной схемой электроснабжения Петербурга, закончит ее до конца этого года. Разрабатывается параллельно две схемы — схема развития источников высокого напряжения и схема развития распредсетей. Схема «привязана» к генплану развития города, к тем точкам роста потребления, которые намечены. Я думаю, что к концу года мы будем совершенно четко представлять, что нам предстоит строить в следующие десять лет. Город может продать просто кусок земли, а может — кусок земли с коммуникациями. Это будет дороже. И город окупит то, что вложил. Т. е. центральная роль остается за собственником земли — не обязательно за городом. К нам сейчас приходят собственники, которые активно скупают землю за городом, объединяя колхозные паи, и заказывают инженерную подготовку территории: электричество, канализацию, водопровод и тепло. И это правильно. Через какой-то промежуток времени он станет обладателем участка, к которому подведены все коммуникации. Единственное, что он должен будет понимать, какой объем коммунальных услуг будет там востребован, т. е. сколько он посадит туда потенциальных абонентов. На продаже этой земли по частям он и получит экономический эффект. Причем таким способом вложения «отбиваются» быстрее, чем через строительство жилого дома.

Юрий Грудин: Виктор Владимирович, последний «потребительский вопрос». Вот по этим проблемным домам существует ли какая-то рабочая группа, к кому обращаться жителям, если застройщик с объекта уже ушел, а постоянной схемы по-прежнему нет?

 Виктор Тамаров: На сегодня эта работа ведется нами совместно с застройщиками под контролем Комитета по энергетике и инженерному обеспечению. Рабочая группа собирается раз в две недели, бывает — еженедельно, туда приглашаются сотрудники комитета по строительству, застройщики, мы. Лично я с заместителем Боброва  А. В. Сорочинским веду эту рабочую группу. Мы разбираем проблемы, которые нам «выкатывают» строители. На сегодня мы огромный пласт проблем решили.

 Юрий Грудин: Начало кооперации позволяет надеяться, что потребитель сможет получать квартиру с горящими лампочками.

 Владимир Гольман: Я сдавал жилые дома поквартально, по 50 тысяч квартир в год, в которых было все: смесители, счетчики — со стопроцентной готовностью. Есть вариант: не принимать дома без отделки, не принимать дома без 100-процентной готовности документов. Ввод домов в эксплуатацию настолько оброс разными этапами... Нежелательно принимать дома неготовые. Надо продумывать и вопросы отделки. Дом должен быть сдан полностью до заселения.

 Борис Бутов: Из нашего разговора можно подумать, что есть только вода и электросети. Я представляю Союз специализированных инженерно-строительных компаний. Мы объединились для того, чтобы влиять на планирование адресно-инвестиционной программы, по которой сегодня ведется реконструкция объектов теплоэнергетики.. Поздно выдаются программы по отдельным объектам, они плохо сформированы, возникает спешка при реализации. Второе — это нормативная база. Мы работаем по устарелым нормативам, накладывая нашу аналитику на советские стандарты по экономии материалов и т. д. Такое впечатление, что этот норматив экономит специальные стали, которые используются в сетях низкого давления в городах, хотя сейчас получить высоколегированную трубу — не проблема, они изготавливались миллионами для наших глобальных проектов. Водоканал решает эти вопросы, внедряет и стеклопластик, другие в этом плане отстают.

 Владимир Гольман: Вы правы, потому что потребители сегодня платили бы меньше денег, если бы были внедрены энергосберегающие технологии. С вертолета наш город зимой напоминает огнедышащий вулкан, столько тепла идет от домов, потому что кровли не утеплены. Не говоря о том, что все системы теплоснабжения. Которые мы прокладываем, особенно снаружи... Изоляция на них не выдерживает никакой критики. Многое организовано неправильно. Только из-за окон мы теряем 25-30% тепла, если не установлены стеклопакеты. В итоге все, что мы делаем в системах электроэнергетики, теплоэнергетики, идет в воздух. Не говоря уже о том, что счетчики тепла ведут учет расхода теплоносителя — воды, но не учитывает его температуры по отношению к температуре наружного воздуха. Этим надо заниматься, и заниматься профессионально, в том числе на уровне администрации. ЗАКС стал заниматься правовой базой до восстановления базы экономической. Нужны новые нормативы, нужны новые СНИПы, но пока мы не поймем, куда мы движемся, ничего не получится. И надо заниматься экономическим развитием страны и города. А у нас промышленность работает на 20% от 1990 года. Что мы хотим...

Новости недвижимости

RSS новости недвижимости

Архив новостей

Запись на прием к юристу
по вопросам недвижимости по телефону:

+7 (812) 400 22 21

Наши партнеры