Мы в соцсетях
   Подписаться на обновления

Наши мероприятия

Главная > Пресс-cлужба > Наши мероприятия

Вернуться к списку событий >

06.06.2007

Круглый стол «Расселение собственников жилья из зон крупных инвестиционных проектов»

Адрес: Санкт-Петербург

 Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области и Комиссия по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти провели круглый стол на тему «Расселение собственников жилья из зон крупных инвестиционных проектов: теория и практика».

Ведущий семинара: председатель Комиссии по защите прав потребителей и профессиональной этике Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Гиновкер  А. М. Соведущий: председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Грудин  Ю. Ю. В круглом столе принимали участие Усов  В. П., заместитель генерального директора ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода Санкт-Петербурга», Виноградов  В. Н., генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость», Катаева  М., представитель компании «Независимая оценка».

Гиновкер: Думаю, что тема, ради которой мы сегодня собрались, очень актуальна, поскольку затрагивает огромное количество граждан Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Это один из источников социального напряжения в городе ив строане. Достаточно вспомнить Бутово. Проблема возникла в связи с тем, что в последние годы Петербург активно развивается, развивается его транспортная и коммунальная инфраструктура.

Появились такие проекты как КАД, Западный скоростной диаметр, ряд крупных проектов, связанных со строительством ТРК... Эта проблема существует длявсех развитых стран. Я менее месяца назад вернулся из США, где три недели изучал особенности ведения риэлторского бизнеса. Там эта проблема тоже существует, возможно, с меньшей остротой, потому что там более разработанное в этом плане законодательство и более развитое гражданское общество. На каких условиях сегодня осуществляется расселение собственников жилья из зон крупных инвестпроектов? Я позволю себе обратить ваше внимание на ст. 35 Конституции РФ. Первый пункт — «Право частной собственности охраняется законом». Второй пункт — «Каждый вправе иметь имущество в частной собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Третий пункт, который для нас сейчас наиболее важен, — «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Здесь есть все, точнее сказать невозможно. Есть, однако, старая поговорка: «Дьявол всегда кроется в деталях».

Поэтому надо определиться, во-первых, что такое равноценное возмещение, потому что вокруг этого ломается большая часть копий. Во-вторых, что такое отчуждение имущества для государственных нужд.Начнем с государственных нужд. В законодательстве Санкт-Петербурга есть Закон № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» от 5 мая 2006 г. Основные моменты зачитываю. Статья 13 «Принятие решения об изъятии земельного участка и жилых помещений для государственных нужд Санкт-Петербурга».

Согласно статье, решение об изъятии земельного участка и жилых помещений принимает Правительство Санкт-Петербруга в следующих случаях:

1) признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (на этом мы останавливаться пока не будем);

2) в целях повышения эффективности использования и качества среды ранее освоенных территорий, комплексной реконструкции кварталов жилищной застройки, развития транспортной и иженерной инфраструктуры;

3) в целях реализации мероприятий, предусмотренных Федеральными целевыми программами СПб;

4) в иных случаях, установленных федеральным законодательством или законом Санкт-Петербурга.

Т. е. этот закон при желании властей можно подвести под абсолютно любой проект. Любой проект может быть объявлен крупным инфраструктурным, при этом жилые помещения будут изъяты для государственных нужд СПб. Двигаемся дальше. Равноценное возмещение. Есть статья 32 Жилищного Кодекса РФ., в которой есть пункт 6: «Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашение с собственников жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательства РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение». Пункт 7: «При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи с его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду».

Таким образом, в действующем законодательстве, как мне кажется, достаточно понятно изложены те основания и механизм изъятия у собственников жилых помещений при реализации крупных государственных проектов. Все есть.Тогда почему же возникают постоянные споры по этому поводу, почему граждане волнуются, выходят на демонстрации, перекрывают дороги и так далее? Думаю, что механизм, который наиболее подробно освещен в ст. 32 Жилищного кодекса, на сегодняшний день работает плохо.

В первую очередь, потому, что не прописан четко механизм оценки. Оценка производится достаточно произвольно. Как правило, мы наблюдаем обычный конфликт покупателя и продавца. Продавец хочет продать дороже, покупатель хочет купить дешевле. Понятно, что инвестор, будь это государство или частная компания, или ГЧП, методом которого сейчас р5еализуются многие проекты, всегда хочет получить наибольшую выгоду от проекта, а это значит — расселить собственников жилых помещений как можно дешевле. Собственники, естественно, этому процессу сопротивляются, хотят продать свое жилье и возместить свои потери, в том числе и моральный какой-то вред, как можно дороже. Подобные конфликты решаются сегодня в суде, это известно. В чем беда, и в чем разница, может быть, с США — мы знаем, как у нас, к сожалению, работают суды.

Во-первых, все продолжается очень долго, и тут никто не будет со мной спорить. Во-вторых, решения суда, можно сказать — ангажированы одной из сторон. И когда идет спор между государством и частным лицом, наверное, всем понятно, какая сторона получает определенное моральное преимущество. Несовершенство оценки и несовершенство судебной системы и дают основное количество споров. В США все легче именно по этим двум причинам: отлажен механизм оценки и эффективно работает судебная система. На этом я бы хотел закончить свое вступительное слово и предать слово Грудину Юрию Юрьевичу.

Грудин: Здравствуйте, уважаемые участники. Я являюсь председателем комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости при Обществе потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Наша комиссия занимается рассмотрением жалоб непосредственно от потребителей, в том числе и по вопросам расселения. Проблему, по которой сегодня собран круглый стол, считаю актуальной, поскольку не так давно Правительство Санкт-Петербурга приняло постановление «О порядке взаимодействия исполнительных органов при изъятии жилых помещений» от 23 января 2007 г. и Постановление от 10 апреля «О порядке взаимодействия органов власти Санкт-Петербурга при изъятии земельных участков для государственных нужд Санкт-Петербурга».

Мы слышим и читаем в прессе, что скоро будут выставлены на торги участки для комплексного расселения и реновации пятиэтажек и т. д. Все эти новации Правительства Санкт-Петербурга связаны с будущим расселением. Это будущая волна жалоб от населения по порядку, которым расселение будет произведено на практике. До сих пор по крупным инвестиционным проектам мы имели жалобы по двум точкам. Как решаются эти проблемы на практике в зоне КАД расскажет следующий выступающий — Виталий Петрович Усов. Оттуда были жалобы и владельцев гаражей (с ними более или менее все явно, они арендуют землю на временных условиях и решение суда в этом случае можно спрогнозировать), и собственников земельных участков, там все сложнее и практические аспекты переселения Виталий Петрович, думаю, затронет. И были обращения жителей из района перспективного строительства Орловского тоннеля.

Там пока все в стадии завершения проекта. Жители консультировались с нашими юристами относительно своих перспектив. Их тревожит в том числе вопрос о возможной оценке их собственности. И правильно заметил Александ Менделевич, что вопрос в общем-то простой. С житейской точки зрения потребителей волнует, насколько возместимы потери при переселении. Нет практики объективной оценки. Те методики расчета, которые на сегодняшний момент... Я тоже попросил юристов поднять... Они нашли опубликованные в 2004 г. Временные методические рекомендации по расчету размеров убытков. Но этот документ на практике не вполне отражает реалии. Статья жилищного законодательства предусматривает и компенсацию моральных издержек, которые очень трудно оценить. Действительно жителям предлагают переехать в другой район, сменить инфраструктуру, школу для детей...

Гиновкер: Моральные издержки прямо не указаны, но по духу этой статьи они должны быть.

Грудин: Надо не просто переехать, надо сделать ремонт, заново устроить детей в детские учреждения — все это пугает и создает очаги социальной напряженности у жителей. И она будет только нарастать в связи с принятыми программами комплексного освоения застроенных территорий, реновации пятиэтажек. Проблема будет разрастаться в геометрической прогрессии, если заранее четко и ясно не прописать порядок оценки. Стремление инвестора при осуществлении проекта снизить свои издержки наталкивается на стремление жителей компенсировать все затраты, как прямые, так и косвенные.

Понятно, что инвестор работает с жителями через агентства недвижимости. Жалобы поступали и на эти агентства недвижимости в части плохого качества и недостаточности предлагаемых вариантов. Два-три варианта, а это очень мало, дальше — перспектива суда, где частное лицо морально проигрывает представителям госструктуры или инвестора, осуществляющего проект. С другой стороны, можно понять и агентства недвижимости. Перед НИИ стоят реальные сроки, в которые они должны уложиться с расселение, и реальные деньги, отпущенные на организацию этого процесса. Поэтому думаю, что круглый стол мы затеяли своевременно, проблему надо ставить и широко освещать, чтобы в будущем, когда все мы столкнемся с широкой практикой расселения, граждане лучше ориентировались в своих правах. Хотелось бы вообще отметить, что значительную часть вопросов, с которыми приходится работать специальной комиссии Общества потребителей, вызывает именно слабая информированность граждан о своих правах. Теперь я на правах соведущего передаю слово Усову Виталию Петровичу.

 Усов  В. П.: Добрый день. Хочу сразу уточнить: Дирекция является федеральным государственным учреждением, сейчас вы поймете, почему это так важно. Когда выбирался вариант транспортного обхода Санкт-Петербурга в 2001 г., на основании документа «Акт выбора трассы» рассматривалось несколько вариантов прохождения транспортного обхода или, как мы все привыкли ее называть. Кольцевой автомобильной дороги. По требованию губернатора, трасса была максимально придвинута к Санкт-Петербургу для того, чтобы ввод этого объекта в эксплуатацию помог разгрузить центр города от растущего транспортного потока. На мой взгляд, это было сделано правильно, хотя специалисты между собой иногда говорят, что будь трасса более удалена не было бы проблем с расселением юридических и физических лиц. На самом деле это решение было правильное. Потому что уже первые введенные в эксплуатацию участки сразу заполнились и грузовым, и легковым автотранспортом.

Сейчас стоит задача как можно скорее закончить строительством объект и сдать его в эксплуатацию полностью под восемь полос движения со всеми сооружениями. Не буду повторяться, за последние дни было опубликовано много материалов на эту тему. Вернемся к нашей проблеме. Вот этот выбранный вариант сразу поставил нас перед нелегкой задачей расселения жилых домов в Красногвардейском, Невском, Всеволожском районах. Проект был утвержден в 2002 г. Главная проблема для бюджетных организаций — правильно определить размеры затрат, которые надо произвести. В данном случае — на расселение жилых помещений. К сожалению, в 2002 г. проект делался не сказать, чтобы на скорую руку, но довольно в сжатые сроки и с первого раза Главгосэкспертиза не пропустила эти затраты, потому что они не были подтверждены основательными расчетами и документально.

Потом в течение полугода это было сделано. Фактическое финансирование расселения, т. е. выплаты компенсационных затрат по обязательствам заказчика, началось только в 2003 г. Отсюда и возникли различного рода конфликты, жалобы. Надо сказать, что пресса все эти годы довольно широко освещала этот вопрос, в основном, его негативные стороны. Второй вопрос, который несколько затянул процесс расселения, был в том, что состав проживающих в домах, подлежащих расселению, был неоднороден: собственники и наниматели примерно поровну. В течение полутора лет решался вопрос, как расселять нанимателей.

В конце концов, вопрос был решен таким образом: Федеральное дорожное агентство в лице нашей Дирекции заключило с КУГИ Санкт-Петербурга договор о целевой денежной компенсации на возмещение стоимости убытков, связанных с расселением «соцнайма». В этом договоре были представлены расчеты на 856 квартир согласно той квартирографии, которую нам предоставляли администрации районов. Город провел торги, закупил необходимое количество жилых помещений. Сейчас расселение людей, проживающих по социальному найму, заканчивается. Мы, со своей стороны, заканчиваем расселение собственников. Из 756 собственников осталось расселить 90. Сразу могу обозначить возникшие проблемы. Напоследок, как всегда, остается самое трудное. Во-первых, 20 человек мы просто не можем найти. Место их проживания неизвестно, квартиры стоят под замком. В 9 квартирах незаконно проживают приезжие. Мы сейчас ищем владельцев и через налоговую инспекцию, и через органы внутренних дел.

Вторая проблема — несогласие собственников с выкупной ценой. Выкупная цена у нас определяется в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, в которую входит стоимость жилого помещения плюс стоимость убытков — то, что прописано в ст. 32, которую здесь уже цитировали. В основном, мы стараемся добиться соглашения между продавцом и покупателем мирным путем. С нашей стороны практически не было исковых заявлений в судебные органы. Были такие заявления со стороны собственников, хотя и немного. И надо сказать, что суды отнюдь не становятся на сторону государственных органов, они как раз чаще занимают сторону собственников. Что, наверное, правильно.

Мы решения суда исполняем беспрекословно. Но это были единичные, подчеркиваю, случаи. Механизм расселения прописан в Жилищном и Гражданском кодексе, мы работали в соответствии с этими документами. Для того, чтобы быстрее и легче решать эти проблемы, в связи с тем, что дирекция не располагает ни базой, ни кадрами, которые бы занимались непосредственно расселением, мы провели конкурсы и заключили договора с риэлторскими организациями, имеющими опыт по организации расселений. Сейчас их работает около пяти. По большому контракту — только одна, которая, собственно, и завершает расселение. Но глобальных проблем по расселению жилых помещений в многоквартирных домах не было.Основная проблема, с которой мы столкнулись после принятия нового Жилищного кодекса в 2005 г. — это проблема расселения индивидуальных жилых домов. Эта проблема связана была в большей степени не с городом, а с Ленинградской областью, 16 из 18 домов ИЖС находятся на территории области. Два дома мы расселить не можем. Объясню почему.

Согласно 32 статье ЖК стороны договариваются о выкупной цене имущества, в данном случае это жилое помещение и земельный участок, заранее. Оговоренная выкупная цена позволяла осуществить расселение до 2006 г. В 2006 г. рыночная цена жилых помещений увеличилась практически в два раза, и мы столкнулись с большой трудностью: стоимость имущества, которым владеют граждане, в 2-3 раза ниже той сумы, которая необходима для приобретения жилого помещения и переезда туда собственника с семьей. В качестве примера приведу дом № 55 в Мурино на Центральной улице, который мы уже два года не можем до конца расселить. Дом был разделен на три доли. Двух мы расселили, а третий дольщик-собтсвенник на площади 24 квадратных метра зарегистрировал девять членов семьи. И стоимость этой доли даже вместе со стоимостью земли, на которую они никак не могут оформить документы, составляет 1 млн. 200 тыс. рублей. Для обеспечения жилыми помещениями девяти человек необходимо минимум 16 млн. р., которых, естественно, нет ни в наших сметах, ни в наших расчетах, потому что с токи зрения законодательства и законности, мы не можем этого сделать. Второй дом благополучно оценили вместе с земельным участком, сумма была достаточной для приобретения даже трехкомнатной квартиры, хотя нужна была двухкомнатная. Но собственник отказался от получения денег. Мы ему должны были после оформления документов выплатить остаток. Он потребовал всю сумму сразу.

Мы долго объясняли, что мы не можем этого сделать, пока не будут подписаны документы, это бюджетные деньги...Обобщая, скажу, что проблема расселения ИЖС связана с тем, что сами дома изношены, не в лучшем виде, стоят они недорого, основная составляющая рыночной стоимости — это земельный участок (это еще Мурино, где земля более-менее дорогая). С этой проблемой будут сталкиваться все, кому придется расселять индивидуальные жилые дома. Скорее всего, проблема Бутово была связана именно с этим. Помимо расселения жилых помещений нам пришлось, если можно так выразиться, «расселять» и гаражные автостоянки. Хотя это дела взаимосвязанные...

Мы освободили территорию под пятью гаражными автостоянками, предварительно выкупив и разобрав 2400 гаражей. Да, мы не скрываем: несмотря на то, что гаражные боксы не являются объектами недвижимости, в соответствии с Гражданским кодексом, не зарегистрированы и не внесены в реестр имущества физических лиц ФРС, мы выплачивали людям убытки в виде стоимости гаражей-боксов, проведя соответствующую оценку. Причем оценку рыночной стоимости. Вы знаете прекрасно, что рынок гаражей существует, просто сделки осуществляются путем договора между физическими лицами. Поэтому мы выплатили убытки, получили по акту приема-передачи под разборку эти гаражи и даже решили вопросы по восстановлению инфраструктуры для оставшихся гаражей (подъездные дороги, подачу электроэнергии, водоотвод), поскольку автостоянки были снесены только частично. Сейчас восстанавливаем инфраструктуру на последней автостоянке.Очень проблемным вопросом являлось расселение владельцев и собственников садоводческих земельных участков, т. е. садоводческих объединений. Если в 2002-2003 гг. практически полностью разобрали два садоводства на Ржевке («Учитель» и «Береговое»), хотя там тоже были скандалы... Потому что не знали, как поступить: у владельцев документы не были оформлены на право собственности, жалобы сыпались во все инстанции, включая Президента. Но в конце концов мы решили вопрос, расселив порядка 60 земельных участков, выплатили компенсации. В основном, это была стоимость имущества плюс стоимость многолетних зеленых насаждений, включая домики и баньки.А вот на южном участке, от автодороги «Россия» до автодороги «Нарва», мы столкнулись с более сложной проблемой. В зону строительства кольцевой попало три садоводческих объединения («Пенсионеры Ленинского района», «Электроаппарат» и «Электроавтоматика»). Это порядка 80 участков, все они оформлены в собственность. У всех владельцев есть оформленные свидетельства о праве собственности на землю.

И только пятеро имеют такие свидетельства еще и на дома. В некоторых домах люди имеют постоянную прописку. Каким образом в садоводческих домах могли зарегистрироваться физические лица — с этим предстоит разбираться администрации района. Вторая проблема — это понятие кадастровой стоимости и рыночной стоимости земли. После того, как год назад мы разослали всем уведомления с просьбой прибыть в Дирекцию, посмотреть акт оценки, заключить договора, нам стали поступать ответные письма от собственников земельных участков о том, что они не согласны с нашей оценкой и требуют заплатить за участки по их кадастровой стоимости. К каждому письму была приложена справка земельного комитета о кадастровой стоимости конкретного земельного участка. Кадастровая стоимость была в 2,5 — 3 раза выше, чем рыночная стоимость. Когда мы подробно разобрались в вопросе и написали всем ответы о том, что кадастровая стоимость устанавливается государством, в основном, в целях налогообложения. И мы не виноваты в том, что кадастровая оценка является именно таковой.

Вы, наверное, знаете, что сейчас поступает огромное количество жалоб о том, что люди не согласны с таким налогообложением, что кадастровая стоимость явно завышена. Об этом и в печати пишут. В апреле вышел Приказ Минэкономразвития за подписью Грефа и новая методика расчета кадастровой стоимости. Смысл этих двух документов сводится именно к тому, чтобы приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Потому что, когда мы с этой проблемой столкнулись, я разговаривал, наверное, с пятью оценочными организациями, пытаясь выяснить, может быть, мы действительно занизили стоимость. Мне ответили, что хоть режьте, хоть стреляйте, но они не могут приравнять рыночную стоимость к кадастровой. Кадастровая стоимость составляет от 1 млн. 800 тыс. до 2,5 млн. руб. Наша рыночная стоимость, согласно проведенной оценке, которую делали три разных организации, составила (т. к. площадь так от 3,5 до 9 соток) от 400 тыс. до 1 млн. руб. Люди по-прежнему с этим категорически не согласны. Мы на это пойти не можем, так как тем самым нарушим закон. Решив практически все проблемы на южном участке КАД, здесь мы столкнулись с сопротивлением. Выход один — обратиться в судебные органы. Что суд скажет, то мы и сделаем. Мы написали собственникам, что они вправе заказать собственную оценку и обратиться в судебные органы. Суд в таких случаях обычно назначает экспертизу в ГУИОН, после того, как заключение получено, суд выносит вердикт.

 Виноградов: Добрый день, я президент компании Авентин. В нашу структуру входят как риэлторская компания, так и юридическая. Я также являюсь адвокатом Городской коллегии адвокатов. Мы участвуем в достаточно крупных расселениях и берем на себя два блока, т. е. занимаемся собственно риэлторскими вопросами, включая расселение и поиск жилья, и блок юридический, т. е. все вопросы в суде, связанные с правами собственников, нанимателей. При этом к нм часто обращаются собственники, не связанные с инвестиционными проектами, которые мы ведем. Приходят, потому что их расселяют, с совершенно разными вопросами: приватизировать или не приватизировать жилье, что вообще делать, как отстоять свои права, потому что давят риэлторы, представители администрации и т. д.

Проекты достаточно сложные, и есть успешный опыт их реализации. Сейчас мы расселяем Дом Мурузи, все о нем знают. В соответствии с Постановлением Правительства СПб мы сделали большую часть работы. В части квартир, которые занимают на основании договора найма. Когда мы говорим о расселении, мы сталкиваемся с тремя случаями. Первый — расселение для выкупа земельного участка для госнужд. Второе — расселение, связанное с тем, что дом признается аварийным и грозит обвалом. Третье — расселение по инициативе частного инвестора, которому просто понравилось здание. С нанимателями жилья все более или менее понятно, потому что здесь мы подыскиваем объекты недвижимости, их характеристики и метраж регламентированы Жилищным кодексом, согласовываем свой выбор с нанимателями, с представителями администрации. После этого заключаем договор в пользу третьего лица, где выгодоприобретателем является Санкт-Петербург, после этого администрация заключает новые договоры найма с жильцами, расторгая предыдущие.

Прежнее жилье передается, соответственно, в собственность инвесторам. Хотя зачастую даже и в этом случае наниматели спорят. Например, в соседнем с Мурузи доме (Литейный, 26), который мы тоже расселили, это был ведомственный дом Министерства обороны, было несколько судебных процессов. К счастью, нам удалось решить споры мировым соглашением в достаточно короткие сроки. Для некоторых инвесторов проблема эта сегодня настолько серьезна, что они предлагают чуть ли не принять закон о национализации, что, с юридической точки зрения, понятно, является полностью несостоятельным. Почему? Потому что инвестор, входя в проект, просчитывая его, определяя доходность, когда он прописывает финансовый блок и смотрит, сколько ему нужно денег для расселения жильцов, сталкивается с абсолютно непонятной ему ситуацией, и у него плывет вся экономическая составляющая проекта. По юридическим аспектам: регулирование этих отношений с собственником достаточно подробно и хорошо прописано в нормативных актах, начиная с Конституции.

Далее — Земельный кодекс, статья 49, которая регулирует выкуп земельных участков для государственных нужд. Далее — Гражданский кодекс, статья 239, говорит об отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков, на которых оно находится. Жилищный кодекс проводит детализацию всех этих вещей, четко прописываю соответствующий механизм. Далее есть закон субъекта федерации «О жилищной политике» и есть Постановление Правительства Санкт-Петербурга «Об утверждении положения о признании помещения непригодным для проживания. Аварийным и подлежащим сносу». Все детально регламентировано. Единственное, на что я хочу обратить внимание: есть иерархия правовых норм, согласно которой нижестоящие правовые нормы не могут противоречить вышестоящим. Здесь есть некоторые вопросы...В отношении права собственности на жилые помещения — вот это можно варьировать. Здесь эти убытки могут включать, в том числе, и упущенную выгоду, если собственник сдавал это помещение внаем.

Это может быть стоимость услуг риэлторской компании, стоимость переезда и другие составляющие. И вот здесь должна быть совместная работа риэлторов и оценщиков, либо юристов и оценщиков, если защищаются интересы собственников в определении этой составляющей. Потому что она может быть довольно значительной частью общей выкупной цены. Вывод, который здесь можно сделать, с моей точки зрения: нормативная база, которая сегодня существует, достаточна для защиты прав собственника. Можно задать вопрос, а кто применяет эту нормативную базу? Понятно, что хороший юрист, адвокат, имеющий правоприменительную практику, будет намного более эффективно отстаивать права собственника, чем сможет это сделать сам гражданин, обращаясь во всевозможные инстанции вплоть до суда в Страсбурге. Некоторые собственники пытаются упираться и отстаивать именно свой объект недвижимости. Но это не стоит делать. Не стоит стоять на пути у катка, он все равно пройдет. Лучше обратить внимание на возмещение, которое можно получить за свой объект недвижимости.Переходя к роли агентств, скажу: радует, что все чаще привлекаются к этой работе риэлторские компании, в том числе то, которые входят в Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга, юридические компании.

В тех случаях, когда такие вопросы решает государственная структура, мы все ближе подходим к правовому государству, все меньше собственников, которых можно взять нахрапом, какими-то методами административного воздействия. А раз это так, то все больше времени требуется напереговоры с собственником, на доведение до него реального положения вещей, его возможностей. Поэтому привлечение риэлторских компании абсолютно обоснованно. Чем гарантировано соблюдение прав собственника жилья в ситуации, когда агентство недвижимости работает по заказу госструктуры, какие требования предъявляются в этой связи к риэлторам? Право собственника гарантируется в этом случае тем же, чем и при работе с частным инвестором — законодательством, статьи которого я сейчас привел. Риэлторы привлекаются по конкурсу.

Приоритет, естественно, отдается тем компаниям, у которых уже есть опыт участия в подобных процессах, которые могут совместить риэлторскую и юридическую составляющую. Ответственность риэлтора регулируется договором, к каждому договору составляется регламент, который достаточно жестко отслеживается. Контролируются и сроки исполнения договора. Больше, наверное, ничего и не нужно, потому что деятельность риэлтора ведется в рамках закона. Буквально несколько дней назад мы вернулись из Японии, куда ездили совместно с Гильдией управляющих и девелоперов и смотрели проекты наших коллег. Расскажу вам, как решаются там эти вопросы.

В городе Осаке мы смотрели проект смешанной застройки — коммерческие и жилые помещения. Он был реализован на землях, на которых было много частных землевладельцев. Земля в Японии стоит достаточно дорого, поэтому частные землевладельцы были привлечены девелопером в проект. Но привлечены таким образом, что получали жилье совершенно иного качества. Инвестор на этапе проработки проекта понимал, что это жилье другого качества, дорогая эксплуатация, и люди не смогут за нее платить, поэтому они еще получали долю собственности в коммерческих площадях. Эксплуатируя их, инвестор доходы частично передавал на погашение эксплуатационных расходов на жилые помещения, в которых проживают люди. Таким образом, собственники земельных участков в результате реализации проекта получили жилые помещения, за эксплуатацию которых им не надо платить. Инвестор получил свою норму доходности, более того, ему не пришлось выкупать эти земельные участки. Более того, он по соглашению с собственниками заложил эту землю и привлек дополнительное финансирование на начальной стадии проекта. Практика как наша, так и японских коллег говорит о том, что если сам проект, строительство реализуется в два — два с половиной года, то предварительное согласование, в том числе — с собственниками имущества и территории, ведется 7-9 лет, в три раза дольше. Поэтому я еще раз говорю о значении риэлторских компаний вот на этом этапе. Чем дольше, продуктивнее, доверительнее на первом этапе ты поработаешь с собственниками земельных участков и помещений, их представителями и адвокатами, тем меньше проблем возникнет потом.

Гиновкер: Я, может быть, еще чуть-чуть добавлю к этому вопросу. Я хочу обратить ваше внимание на такой смешной факт: вряд ли сегодня в России кто-то может сказать, а кто такой риэлтор. Потому что в законодательстве Российской Федерации вообще такого понятия нет, оно отсутствует. С тем же успехом для расселения этих объектов можно было бы привлечь сантехников или дворников. В принципе каждый человек, который сегодня говорит, что они риэлтор, видимо, и есть риэлтор, это вопрос собственного мироощущения. Единственными документами, которые как-то регламентируют деятельность риэлторских компаний сегодня являются документы Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Российской гильдии риэлторов, куда Ассоциация входит: кодекс этики, профессиональные стандарты и ряд других положений, которые достаточно подробно описывают всю деятельность агентств недвижимости и риэлторских компаний. И есть механизм контроля за их деятельностью — это Комиссия по правам потребителей и профессиональной этике при Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, которую я имею честь возглавлять. Ничего другого на сегодняшний день нет и законодательством не предусмотрено. Лицензирования этой деятельности нет. Я хотел бы передать слово Катаевой Марии, представителю компании «Независимая оценка».

 Катаева: Наша компания проводило оценку жилой недвижимости по заказу Дирекции по строительству транспортного обхода. При оценка объекта мы старались максимально учесть все его характеристики, включая местоположение объекта и такие факторы, как удаленность от метро. Негативные факторы, такие как строительство окружной дороги, мы, естественно, не учитывали. При оценке местоположения обычно учитываются также видовые характеристики квартир, но в данном случае это было нецелесообразно. Что касается технического состояния домов и их изношенности, точно судить об их состоянии мы не можем, т. к. для этого необходимо производить техническую экспертизу. Но мы учитываем его косвенно: тип дома, конструктивное исполнение, т. к. квартира в кирпичном доме всегда стоит дороже, чем в панельном, состояние самого дома. Состояние квартир учитывается также. Оценщикам приходится посещать расселяемые квартиры. Принимается во внимание состояние отделки, сантехники, другие факторы. Если квартира не подходит для дальнейшего проживания и находится в очень запущенном состоянии, это отражается в акте оценки. Как и тот случай, когда в квартире отличный ремонт. Все это отражается на рыночной стоимости. Мы сейчас оцениваем квартиры на проспекте Обуховской обороны, на Бабушкина.Виноградов: Когда возникают конфликты и судебные процессы, в качестве эксперта суд привлекает ГУИОН. С 1 июля оценочная деятельность перестает быть лицензируемым видом деятельности. Значит. Оценщики перейдут на саморегулирование. Значит ли это в качестве экспертов оценочного акта суды смогут привлекать саморегулируемые организации? И что произойдет, если две организации-эксперта войдут в противоречие?

Катаева: Даже если два оценщика не состоят в разных саморегулируемых организациях, рыночная оценка может отличаться в пределах 10-20%.

Гиновкер: У меня есть вопрос Виталию Петровичу. Оценка объектов, которые Вы расселяли, производилась, вероятно, в 2001-2002 гг. Понятно, что к 2006 г. цены выросли в несколько раз. Понятно, что пришлось менять смету. Или вам удалось все-таки остаться в рамках старой?Усов: На этот вопрос не может быть однозначног


Новости недвижимости

RSS новости недвижимости

Архив новостей

Запись на прием к юристу
по вопросам недвижимости по телефону:

+7 (812) 400 22 21

Наши партнеры