Мы в соцсетях
   Подписаться на обновления
  

Пресс-релизы

Главная > Пресс-cлужба > Публикации > Пресс-релизы

08.08.2017. Спрашивали-отвечаем! Чем дольщикам поможет новый 218 ФЗ?

Что изменится для участников долевого строительства после принятия ФЗ 218 от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»?

 

На вопросы о последних изменениях в федеральном законодательстве о долевом строительстве отвечает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский

 
 
 
 
- Что же изменилось в самом 214-ФЗ и как это скажется на участниках долевого строительства?
 
 - Почти все внесенные изменения направлены на снижение рисков дольщиков, повышение ответственности застройщиков, информационной открытости в их деятельности. Обращаю внимание на то, что подавляющее большинство поправок вступят в силу с 1 июля 2018 года и будут распространяться на застройщиков тех объектов, по которым разрешение на строительство получено после этой даты.  
 
Существенная группа важных изменений в законе связана с введением дополнительных требований к застройщикам.
 
Вот основные из них:  
застройщиком может быть только хозяйственное общество, т.е. действующие в настоящее время застройщики в форме различных государственных унитарных предприятий, учреждений, фондов, некоммерческих организаций, за исключением указанных в законе, в будущем, если они не успеют получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, застройщиками быть не смогут; 
 
обязательное наличие у застройщика, желающего получить разрешение на строительство нового жилья, не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика), а также разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м. многоквартирных домов;
 
ужесточаются финансовые требования к застройщику: 
- вместо требований о величине уставного капитала введены требования к размеру собственных средств застройщика. Размер его собственных средств должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Более того, уже на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган минимальный остаток денежных средств застройщика на счете уполномоченного банка должен составлять 10% от проектной стоимости строительства;
 
- у застройщика должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство;
- целевой кредит на строительство  многоквартирного дома в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, может быть использован только на цели, указанные в законе;
- застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций и приобретать ценные бумаги;
- обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства;
- у застройщика должны отсутствовать обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц; 
- административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства;
- совокупный размер авансовых платежей застройщика не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства;
 
вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика: 
-  застройщик обязан открыть счет не в любом, а только в уполномоченном банке, соответствующем требованиям Правительства РФ;
- застройщик вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства; 
- застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном банке; 
- застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома; 
- по каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). 
По сути, кроме органов, осуществляющих контроль и надзор в области долевого строительства,  дополнительной контрольной структурой за  ходом строительства и целевым расходованием денежных средств участников долевого строительства становятся уполномоченные банки.
 
устанавливается принцип «одна компания - одно разрешение на строительство». Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство  многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.  Для каждого проекта надо будет создавать отдельное юридическое лицо; 
 
вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору застройщик будет обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд. Обращаю особое внимание - застройщик будет вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений в компенсационный фонд, до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
 
ужесточены требования к органам управления застройщика и его участникам. Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления  застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами);
 
жилищное строительство обосабливается от иных видов деятельности:
- застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов;
- имущество, принадлежащее застройщику, не должно использоваться для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов
- в наименовании компании должны быть слова - «специализированный застройщик»;
- застройщик не имеет право создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций;
 
застройщик будет обязан проводить экспертизу проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве;
 
повышены требования к информационной открытости застройщиков:
- на своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме бухгалтерскую отчётность, промежуточную бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение;
- ту же обязательную к размещению информацию, что и на официальном сайте, застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства; 
- в проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией.
 
- Кроме новых требований к застройщикам, в законе есть еще существенные нововведения? 
 
- Да, их достаточно много. Назову лишь некоторые.
 
Так, для дольщиков важно, что объектом долевого строительства становится машино-место. 
 
В законе дано определение уполномоченного банка, имеющего право работать с денежными средствами застройщиков и участников долевого строительства.
 
Уточнены и дополнены права и обязанности органов, осуществляющих контроль и надзор в области долевого строительства. Так, например, на устранение определенных нарушений со дня выдачи контролирующим органом предписания об их устранении  застройщику  вместо установленных ранее шести месяцев будет даваться три.
 
В установленных законом случаях кредиторам застройщика, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации, Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства, самому застройщику его учредителю (участнику) дается право обратиться в суд с иском о признании сделок, совершенных застройщиком с нарушением требований закона, недействительными.
 
 Создается  совершенно новая информационная структура - Единая информационная система жилищного строительства.

- Чем последнее нововведение может быть полезно для участников долевого строительства?
 
- На одном сайте можно будет найти достаточно обширную информацию о застройщике и возводимом им объекте строительства. Создаваемая новая информационная система обеспечит сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном строительстве.
Информация, содержащаяся в системе, является открытой и общедоступной и будет размещаться на сайте единого института развития в жилищной сфере в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  
 
Какую же информацию можно будет найти в этой системе?

1.Застройщики обязаны размещать в системе ту же информацию, которую он размещает на своем официальном сайте.
 
2.Контролирующий орган размещает в системе:
 
- информацию о наделенных полномочиями на размещение информации в системе должностных лицах контролирующего органа, уполномоченных на осуществление контроля;
- информацию о выданных заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона, либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений;
- информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, предписаниях застройщику, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований Федерального закона.
3.Орган регистрации прав размещает в системе информацию из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и о количестве заключенных  договоров участия в долевом строительстве.
4.Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства размещает в системе информацию об уплате застройщиками обязательных отчислений в компенсационный фонд в отношении каждого объекта долевого строительства.
Обязанность по размещению информации в единой информационной системе жилищного строительства, возникает с 1 января 2018 года.
 
 
- Какие положения закона не вошли в новую редакцию?
 
- Таких достаточно много, большинство связаны с отменой требований к уставному капиталу застройщика и с заменой поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору на обязанность застройщика осуществлять отчисления в компенсационный фонд.
 
В тоже время, есть такие, которые, с точки зрения защиты прав дольщика, по моему мнению, совсем не лишним было бы оставить.
 
Так, в прошлом году была принята норма о том, что при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. В новой редакции закона это требование осталось, однако положение о том, что такая инструкция является неотъемлемой частью передаточного акта, почему-то исключили.
 
Из нового закона убрали положение об ответственности лиц, являющихся руководителями компании и ответственными  за ведение бухгалтерского учета, за нецелевое использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства

В  нем также не нашлось места и предусмотренной ранее возможности для участника долевого строительства расторгнуть в судебном порядке договор с застройщиком, в случае нецелевого расходования последним денежных средств.
Очевидно, предполагается, что благодаря банковскому сопровождению будет устранена сама возможность у застройщика использовать денежные средства дольщиков не по прямому назначению.  Но, я бы, пусть на время переходного периода, эти положения оставил.  

Сокращен перечень направлений целевого расходования денежных средств дольщиков, в частности, в нем нет такого, как возмещение затрат на приобретение земельного участка
 
 
- Что ожидать от применения новых положений Закона на практике?
 
- Надо помнить, что закон будет  вступать в силу поэтапно. Отдельные положения будут действовать со дня его официального опубликования, другие - сразу после  государственной регистрации Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, некоторые - с 1 января, большинство - с 1 июля 2018 года.

Естественно, что существенных изменений на рынке строящегося жилья можно ожидать не раньше, чем через несколько лет.

Остановлюсь лишь на некоторых возможных последствиях реализации поправок, принятых в законодательство о долевом строительстве.
 
Главное, на что направлены изменения, – в будущем будет обеспечена более надежная защита прав и интересов участников долевого строительства. И это самое важное для дольщиков.

Но, как многие лекарства, закон может иметь и побочный эффект.
Новые требования могут привести к уходу с рынка части застройщиков. Для крупных компаний будет, как мне кажется, проще выполнить эти требования, тогда как  для мелких и средних, которые реализуют один или несколько проектов, а, следовательно, имеют немного оборотных средств, это может стать серьезной проблемой.

Замечу, что надежность строительной компании не всегда определяется  масштабом ее деятельности. А присутствие на рынке различных по объему строительства компаний было только на пользу конкуренции, а значит – и в интересах конечного потребителя.
 
С одной стороны, эти требования отсекут недобросовестных застройщиков, закроют доступ на рынок  компаниям с небольшим опытом работы в жилищном строительстве, что в какой-то степени  снизит риски появления проблемных объектов. Но, в то же время, эти меры не только ограничат число строительных компаний -застройщиков, но и фактически закроют жилищный рынок для новых участников и будут способствовать его монополизации, что, как правило, приводит к росту цен. Особенно это касается регионов, где строится не так много объектов. 
 
Требование о наличии на счетах застройщика до начала реализации проекта и до завершения строительства 10% от стоимости строительства осложнит работу девелоперов. Им придется практически заморозить на банковском счете как минимум десятки, а, зачастую, сотни миллионов рублей. Это может вызвать необходимость привлечения денежных средств не только дольщиков, но кредитов банков, что также скажется на стоимости строительства.
 
Несколько слов о вводимом принципе «один застройщик – одно разрешение на строительство». Предполагается, что это положение позволит реализовать механизм проектных компаний, когда застройщик создает такую компанию и обеспечивает ее необходимыми денежными средствами для строительства одного объекта. 
Есть за и против. С одной стороны мы неоднократно были свидетелями, когда компания реализовывала одновременно несколько проектов, и сложности на одном из них сказывались и на других объектах. Иногда это приводило к появлению сотен, а то и тысяч обманутых дольщиков.  Новая схема такой риск минимизирует.
 
С другой стороны, в городе достаточно много крупных застройщиков, реализующих одновременно большое количество проектов. Далеко не все из них работали по принципу «отдельный жилой комплекс – отдельная компания-застройщик». Значит, под будущие проекты нужно до 1 июля 2018 года получить разрешение на строительство и работать по-старому или создать самостоятельные компании. Организация деятельности новой  компании потребует дополнительных существенных затрат. Это связано с необходимостью обеспечить каждую компанию соответствующими собственными средствами,  серьезными проблемами с управлением компаниями, увеличением административных расходов и т.д..

Нельзя забывать и о необходимости для нового застройщика 3-х летнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика), а также разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м. многоквартирных домов. А создание такой компании «с нуля» не крупными застройщиками вообще более чем проблематично.

Очевидно, что застройщики, имеющие определенный запас земельных участков, постараются до 1 июля 2018 года получить разрешение на строительство максимального количества  объектов, чтобы не попасть под действие поправок. Таким образом, вполне вероятен сценарий, по которому во второй половине будущего года на рынке жилья появится большое количество  новостроек. Это вполне может привести к тому, что через несколько лет может быть преодолен предыдущий максимум  по вводу жилья в Санкт-Петербурге (более 3,2 млн квадратных метров). 

Кроме всего прочего, этот принцип делает невозможным реализацию такого способа завершения строительства проблемных объектов, когда застройщику, взявшемуся достроить многоквартирный дом, в качестве компенсации без торгов предоставлялся  земельный участок для реализации собственного инвестиционного проекта. Правда, с прошлого года  регионы потеряли такое право, но отдельные из них приняли  местные законы о масштабных инвестпроектах, и именно такой механизм оказался наиболее перспективен и успешно работал во многих субъектах РФ.
 
Нельзя забывать о том, что в городе существует  программа  комплексного освоения территорий, включающая в себя, в том числе, и редевелопмент промышленных территорий Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Участвуют в ней исключительно крупные  строительные компании. Принятые изменения делают ее реализацию в будущем проблематичной.  
 
Не совсем понятно, как будет коррелироваться с новым требованием «добровольная» обязанность застройщиков возводить одновременно со строительством жилых комплексов объекты социальной инфраструктуры. Возможно, способом решения проблемы в Санкт-Петербурге станет создание негосударственного Фонда социальных обязательств застройщиков, в который, как планируется, застройщики будут обязаны вносить часть средств, в зависимости от  объема и стоимости возводимого жилья, на формирование социальной инфраструктуры. 
 
Застройщики попадут в непростую финансовую ситуацию. Часть их собственных средств новыми поправками в закон фактически изымается из оборота. Речь идет не только  о наличии 10% от стоимости проекта на счете, но и о том, что  значительные средства вкладываются застройщиком на первоначальном этапе строительства. До получения разрешения на строительство необходимо выполнить инженерные изыскания, разработать проектную документацию, провести ее экспертизу.

Внимательно изучив в новом законе цели использования денежных средств застройщиком, я не нашел в них слово «возмещение затрат». Получается, что затраты этого этапа ложатся на застройщика и не могут быть возмещены за счет средств, привлеченных по договорам участия в долевом строительстве.

Казалось бы, что в этом плохого? На рынке останутся устойчивые компании, которые будут финансировать эти затраты за счет собственных средств или привлеченных кредитов. Но, как показала, практика, то, что застройщик  не может расходовать за счет средств дольщиков напрямую, он зачастую просто вкладывает в продажную цену квартиры. Тем более что закон позволяет ему  использовать денежные средства дольщиков по своему усмотрению после исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства. 

Выполнение этого требования, с другой стороны, вполне вероятно, приведет к сокращению конкуренции и увеличению стоимость жилья.

В тоже время, для дольщиков очень важно, что компании фактически не смогут направлять деньги участников долевого строительства на другие объекты. Это и раньше было не целевым расходованием денежных средств, т.е. нарушением закона, но практиковалось большими компаниями, осуществляющими строительство одновременно нескольких жилых комплексов, не редко.  Для застройщиков, на деятельность которых будет распространяться действие нового закона, учитывая особенности работы с уполномоченными банками, такая практика будет не возможна. Это нововведение, безусловно,  снизит риски будущих участников долевого строительства.
 
Отмечу, что все вышеперечисленное – лишь прогнозы. Буду искренне рад, если ошибусь в самых пессимистичных из них.
 
Реализация закона, наверняка поставит новые вопросы и перед застройщиками и перед участниками долевого строительства, а значит и перед органами законодательной и исполнительной, а, возможно, и судебной  власти. Решать их придется всем миром – разрабатывая новые нормативные акты, внося изменения в законодательство, принимая те или иные судебные решения, совершенствуя практику применения закона". 
 
 
 

 

Вернуться к списку
Задать вопрос юристу

Новости недвижимости

RSS новости недвижимости

Архив новостей

Запись на прием к юристу
по вопросам недвижимости по телефону:

+7 (812) 400 22 21

Наши партнеры

                

+7 (812) 400 22 21