Мы в соцсетях
   Подписаться на обновления
          

Пресс-релизы

Главная > Пресс-cлужба > Публикации > Пресс-релизы

01.08.2017. Какие последствия для дольщиков нового закона о компенсационном фонде?

 Принятие Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» породило массу вопросов у участников рынка недвижимости, в первую очередь, у застройщиков и риэлторов. Многочисленные эксперты  активно обсуждают положительные и возможные отрицательные последствия принятия закона. А как скажутся внесенные изменения на дольщиках? Чего ждать им в ближайшее время?   

С такими вопросами мы обратились к заместителю председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олегу Островскому.
 
– Изменения в законодательство касаются многих сфер, объединенных понятием «долевое строительство». Поэтому закон и называется «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Предлагаю обсудить  постепенно все изменения, внесенные новым Федеральным законом. Сегодня более подробно остановимся на деятельности создаваемого в форме  публично-правовой компании Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства.
 
Что же нужно знать гражданам – будущим участникам долевого строительства многоквартирных домов о Фонде?
 
Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» создаваемая в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства, безусловно, обеспечит  более гарантированную, чем в настоящее время, защиту прав и интересов будущих дольщиков.  Для граждан - участников долевого строительства, имеющих договоры участия в долевом строительстве, предусматривающие  передачу жилых помещений, создается компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщика с каждого договора участия в долевом строительстве в размере 1,2% от согласованной сторонами цены договора.  Величина взноса может изменяться на основании федерального закона не чаще одного раза в год.
 
– А такие способы обеспечения защиты прав дольщиков, как поручительство банка и страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками уже не действуют?
 
– Будет определенный переходный период, который продлится несколько лет, когда будут действовать и новые и старые способы обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
Если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства будет представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда (а Фонд должен быть зарегистрирован в течение трех месяцев после принятия закона),  то у застройщика возникает обязанность по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в отношении данного жилого дома.
Если же договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения обеспечивается по выбору застройщика поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в порядке, ранее установленном 214-м  Федеральным законом.  
Это значит, что еще некоторое время, а по большим объектам это может быть до 5 лет, т.е. до того времени, когда  жилой комплекс будет введен в эксплуатацию, будут действовать и заключенные ранее договоры поручительства с банком, а также договоры со страховыми компаниями и  Обществом взаимного страхования.  
 
– Не приведет ли замена поручительства банка и страхования ответственности застройщика перед дольщиками на участие в Фонде к удорожанию жилья?
 
– Затраты застройщиков на отчисления в компенсационный фонд сопоставимы с размерами платежей  по договорам со страховыми компаниями. Поэтому, только одно это не приведет к повышению стоимости квадратного метра для покупателей жилья в новостройке. Другое дело, что многочисленные изменения в 214-ФЗ, в первую очередь связанные с повышением требований к застройщику, безусловно, отразятся в будущем на стоимости жилья. Но это тема отдельного  разговора.

– Кому сможет помочь вновь созданный фонд?
 
– Нужно понимать, что речь идет только о тех гражданах, которые будут в будущем заключать договоры участия в долевом строительстве с застройщиком, отчисляющим обязательные взносы в вышеуказанный фонд. 
Под действие закона не подпадают:
участники долевого строительства, заключившие договоры участия в долевом строительстве до вступления в силу соответствующих статей нового закона; 
участники долевого строительства – юридические лица;
участники долевого строительства – граждане, имеющие договоры участия в долевом строительстве, предусматривающие  передачу нежилых помещений;
члены жилищно-строительных (накопительных) кооперативов, осуществляющих строительство многоквартирных домов.
 
– Дольщики смогут получить определенные денежные компенсации за вложенные ими средства в так и не построенные дома?
 
– Да, средства компенсационного фонда будут использоваться и на выплату возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Выплата будет осуществляться в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если: 
застройщик признан арбитражным судом банкротом; 
и в отношении его открыто конкурсное производство;
и застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам.
 
Порядок выплаты возмещения должен быть установлен Правительством РФ.
Но уже сейчас понятно (это указано в законе), что выплата будет осуществляться в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади квартиры, но не более ста двадцати квадратных метров, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации, значение которого определяется в период, в который был заключен договор, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. 
 
Причем, обращаю внимание на то, что отчисления в фонд застройщик должен осуществлять от реальной цены договора, а не от средней цены, утвержденной Минстроем.
 
Так, в Санкт-Петербурге  в третьем квартале  2017 утвержденная Минстроем цена квадратного метра – 62,228 руб.  А купить квартиру в городе в строящемся доме можно в среднем по цене от 90 до 120 тыс. руб. и выше за квадратный метр в зависимости от района и класса дома. Т.е., если бы вы сегодня купили квартиру площадью 60 кв.м. по цене 90 тыс.руб., заплатив 5,4 млн.руб., то  через, например, 2 года, если ваш застройщик будет платить отчисления в фонд и окажется банкротом, то вам, возможно, будет выплачено возмещение в размере 62,228 * 60 = 3 733,68 млн. руб. Это, конечно, лучше чем ничего, но куда девается разница почти в 1,7 млн.руб.? И это только с одного договора. Мне кажется такое положение нелогичным. Было бы справедливым, если бы и дольщику возвращалась реальная уплаченная им цена квартиры.   
Тем более, что и на свое содержание эти деньги Фонд потратить не может, так как в законе четко указано, что на финансирование расходов, связанных с осуществлением  предусмотренных функций и полномочий Фонда направляется  часть доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда.
 
– Смогут ли за счет Фонда достроить брошенные нерадивыми застройщиками многоквартирные дома?
 
– Старые нет, но  финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства теми застройщиками, которые будут делать своевременные отчисления в Фонд, законом предусмотрено.
Порядок принятия Фондом решения о финансировании таких мероприятий и осуществления контроля за использованием предоставленных средств в рамках такого финансирования должен быть установлен Правительством Российской Федерации;
 
Кто же сможет достроить такой многоквартирный дом?
Это должно быть юридическое лицо: 
- имеющее намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений 
- выбранное путем конкурсного отбора, порядок и условия которого устанавливаются уполномоченным органом;
- его финансовое положение должно быть достаточным для исполнения получаемых обязательств;
-  им должны соблюдаться нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации.
 
По сути дела, речь идет о новом застройщике жилого дома, взявшем на себя и имущество (объект незавершенного строительства и земельный участок) старого застройщика  и его обязательства перед дольщиками. В связи с этим возникают вопросы, связанные с дополнительными требованиями к застройщику, принятыми в новом законе, в том числе и ограничивающими осуществление строительства одной компанией только по одному разрешению на строительство. Надеюсь, при разработке нормативных документов, регламентирующих эту сферу деятельности Фонда, такое противоречие будет учтено. Иначе снова придется вносить изменения в закон. 
Нужно учитывать и то, что средства фонда на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства не должны превышать  максимальную величину возможных выплат возмещения гражданам – участникам долевого строительства. Т.е., если будет дешевле выплатить возмещение гражданам, чем достроить дом, то дом достраиваться не будет. Такое может быть, когда на объекте заключено не очень большое количество договоров участия в долевом строительстве и само строительство находится, мягко говоря, не в завершающей стадии.  С точки зрения всех остальных участников Фонда это разумно.
 
– Что еще полезно знать о деятельности Фонда?
 
– Орган регистрации прав, после вступления в силу соответствующих изменений в законодательство, не зарегистрирует договор участия в долевом строительстве, пока не получит подтверждение от фонда об уплате застройщиком соответствующих отчислений.
Информацию об объектах долевого строительства, в отношении которых застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, граждане смогут проверить на сайте фонда в едином реестре застройщиков.
У фонда появляется дополнительная контрольная функция. Так, в случае отклонения застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев, Фонд может затребовать от застройщика и дополнительно проверить проектную декларацию, выписку по расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке, и бухгалтерскую (финансовую) отчетность за последний отчетный период.
 
Создание (а вернее преобразование уже созданного, но так и начавшего работать старого) нового фонда, конечно, дело нужное и важное, но я еще раз обращаюсь ко всем потенциальным покупателям квартир в новостройках: «Будьте очень внимательно при выборе застройщика!». 
 
Проводимый нашей комиссией конкурс  «Доверие потребителей» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области показывает, что в городе  достаточно серьезных и надежных строительных компаний, которые думают не только о своей прибыли, но и об интересах граждан. Твердо убежден – выбирать  нужно сначала застройщика, а уже потом квартиру  в строящемся им доме.
 
Источник: Пресс-служба Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО
Вернуться к списку
Задать вопрос юристу

Экстренные телефоны 
в Петербурге

 

навигатор по ключевым сайтам для проверки застройщика в Петербурге

 

Новости недвижимости

RSS новости недвижимости

Архив новостей

Запись на прием к юристу
по вопросам недвижимости по телефону:

+7 (812) 400 22 21

Наши партнеры

                

+7 (812) 400 22 21