Мы в соцсетях
   Подписаться на обновления
          

Наши мероприятия

Главная > Пресс-cлужба > Наши мероприятия

Вернуться к списку событий >

11.11.2007

Семинар-дискуссия «Легко ли быть законопослушным?..»

Адрес: Санкт-Петербург, Петербургский СКК, XV Ярмарка недвижимости

В рамках деловой программы  Ярмарки Комиссия по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области провела семинар-дискуссию на тему «Легко ли быть законопослушным?». Опыт работы инвестиционно-строительных компаний по Федеральному закону № 214-ФЗ на строящихся жилых объектах в Петербурге в 2006-2007 гг.».

Участникам семинара предлагалось проанализировать как преимущества, так и возможные трудности и потери для потребителей жилья при участии в строительстве объектов согласно Закону РФ «О долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. по сравнению с другими схемами первичного рынка.  В семинаре приняли участие генеральный директор ООО «Пионер» Александр Погодин и член рабочей группы по вопросам долевого строительства при Правительстве Санкт-Петербурга, председатель совета директоров Консультационного центра по долевому строительству ГК «Бюллетень недвижимости» Анна Максимова. Вел семинар председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Грудин Юрий Юрьевич.

 

Грудин: Добрый день, уважаемые посетители ярмарки!Я являюсь председателем специальной Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. Наш сегодняшний разговор пойдет о том, как построить квартиру в России с минимальным риском, как гарантированы права потребителям жилья на первичном рынке недвижимости и почему реализация 214-ФЗ идет с такими трудностями и пробуксовками.Закон РФ «О долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. изменил статус участников долевого строительства, превратив их из соинвесторов в потребителей строящегося жилья. Соответственно, те, кто решает жилищную проблему, вкладывая собственные деньги в жилищное строительство, должны были получить все права, гарантированные Законом РФ «О защите прав потребителей».

Однако спустя два с половиной года после вступления в силу закон так и не заработал. Не помогли даже внесенные в него поправки, сделанные в пользу строительных компаний.Работа по 214-му Федеральному закону несет вполне определенные неудобства для компании-застройщика. Помимо того, что он не может начать продажи на ранней стадии проекта, до полного оформления проектной документации, он вынужден в отсутствие предмета сделки обеспечивать исполнение своих обязательств перед дольщиком с помощью залоги или поручительства. Ему приходится публиковать не только проектную декларацию, но и все изменения, возникающие по ходу реализации проекта.

Ему приходится ежеквартально отчитываться по привлеченным средствам и соблюдать при этом определенные нормативы, свидетельствующие о его финансовой устойчивости.Несмотря на это, положительная динамика на рынке вроде бы есть. В начале года мне были известны только четыре строительных компании, которые пытались работать по 214-му закону в Санкт-Петербурге. Сегодня их уже 13 или даже 14. А число жилых домов, на строительство которых средства привлекаются согласно этому закону, если верить рекламе, приближается уже к 30. Мы как Общество потребителей заинтересованы в том, чтобы «белые» схемы работы застройщиков с населением распространялись как можно более динамично и должны бы радоваться этим цифрам. Опыт, однако, показывает, что радоваться еще рановато.К сожалению, профессионалы, которые уже попробовали работать по закону, не откликнулись на наше приглашение. Пока они не готовы открыто анализировать свою работу. Возможно, работу по 214-му закону строительные компании вынуждены совмещать с использованием «серых» схем. Потребителя привлекает прозрачность проекта, он идет в компанию, а ему нередко предлагают все тот же предварительный договор — для начала, пока не будет выполнен и согласован проект и не будет получено разрешение на строительство.

Однако предварительный договор есть предварительный договор, т. е. документ о намерениях, не подпадающий под Закон о защите прав потребителей, со всеми вытекающими из него рисками. Фактически по такому договору человек не приобретает право на жилье, а финансирует проект застройщика, причем под весьма неопределенные, расплывчатые обязательства с его стороны.До сих пор значительная часть рынка недвижимости работает по вексельным схемам. По сути дела, граждане отдают свои деньги под долговые обязательства, погасить которые застройщик, по сути, может в любой форме. В том числе обесценившимися деньгами.

Мы в комиссии сталкивались со случаями, когда одновременно с куплей-продажей векселей заключается договор на их хранение. То есть ситуация становится окончательно абсурдной: должник хранит собственные долговые расписки. Когда речь идет о юридических лицах, о компаниях, юридические службы которых способны сделать проверку существенных условий векселей, тогда можно считать их нормальной формой работы. Однако простым людям, которые такими возможностями не обладают, иметь дело с векселями категорически противопоказано.Не хочу сказать, что на первичном рынке покупателя квартиры непременно обманывают. Это далеко не так, большая часть благополучно заселяются в свои квартиры. Огорчает то, что значительное число потребителей продолжает заключать сделки на строящиеся объекты, не отдавая себе отчет в том, что делают. У них нет знаний о существующих инвестиционных и правовых схемах. Чаще всего они даже не представляют себе рисков, не понимают, что их ждет. И только впоследствии понимают, что условия подписанных ими договоров грубо ущемляют их потребительские интересы.Я хочу дать слово генеральному директору ООО «Пионер» Погодину Александру Сергеевичу. Эта компания не работает по 214-ФЗ, но она предлагает вполне законную и достаточно интересную альтернативу — форму ЖСК.

 

Александр Погодин: Как уже было сказано, гораздо больше компаний декларируют свою работу по 214-му закону, чем в начале года. Это говорит о том, что развитие в этом направлении идет. Мы в своей компании тоже прорабатываем эти направления, на том объекте, который мы сейчас запускаем в строительство, мы рассматриваем возможность работы по 214-ФЗ. Но есть еще в этом законе ряд нерешенных вопросов, которые пока не позволяют воспринимать его как единственный способ строить жилье. Каких-то огромных плюсов в долевом строительстве по сравнению с формой ЖСК я, честно говоря, не вижу.Кроме очевидных неудобств для застройщиков, 214-ФЗ несет в себе и несколько существенных минусов для рядовых участников долевого строительства. Например, согласно закону, застройщик не может начинать продажи, пока не будет выполнена и согласована вся проектно-сметная документация и получено разрешение на строительство объекта. Вроде бы все правильно, но до 214-го закона именно в это время — от приобретения участка земли до окончательного согласования проекта — застройщик мог предложить покупателю жилье по наиболее низкой, экономически выгодной цене.Второй момент — переуступка прав на квартиру, которая еще находится в стадии строительства.

Представьте, что вы строите квартиру по договору долевого участия, но ваши обстоятельства внезапно изменились. Вам срочно понадобились деньги или предстоит переезд в другой город. Однако продать недостроенное жилье (это называется переуступкой прав) вы сможете не раньше, чем выплатите застройщику всю сумму по договору. В противном случае вас ждет сложная процедура перевода долга за квартиру на вашего покупателя нового участника долевого строительства, и тут уже ни о какой срочности речь не идет.Поэтому группа компаний «Пионер» обратила внимание на такую давно существующую, проверенную жизнью и надежно зарекомендовавшую себя форму строительства, как ЖСК. И реализовала ее в проекте «Шуваловские высоты». Как оказалось, в рыночных условиях, в изменившемся правовом поле эта старая форма может дать ряд новых возможностей.Чем привлекателен ЖСК для того, кто хочет приобрести жилье в строящемся доме?

Во-первых, абсолютной законностью. Статья 1, п.2 того же Федерального закона № 214, который мы сегодня обсуждаем, гласит, что, помимо привлечения средств по договорам долевого участия допускается делать это через выпуск жилищных сертификатов, а также через создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Жилищный Кодекс РФ в главе 11, статьях 110-112 определяет статус и порядок организации жилищных кооперативов, а глава 12 ЖК исчерпывающе регулирует правовое положение членов жилищных кооперативов.Второе преимущество: вступление в кооператив означает приобретение конкретных прав на конкретную квартиру.

Членство в кооперативе, несомненно, намного лучше гарантирует права участника строительства, чем, скажем, заключение предварительного договора, который, хотя и предусмотрен ст. 429 Гражданского кодекса, но представляет собой не более, чем договор о намерениях. Фактически передача денег по такому договору — это аванс, выданный застройщику, но не обеспеченный твердыми обязательствами с его стороны. Что же касается переуступки прав, о которой я говорил выше, то в случае ЖСК ее можно сделать на любом этапе, для этого достаточно письменного заявления пайщика. Все финансовые вопросы он может урегулировать со своим покупателем самостоятельно.Третье преимущество: член кооператива всегда в курсе его дел и контролирует процесс строительства на любом его этапе. Деятельность кооператива осуществляется строго по уставу, любые решения принимаются на общем собрании пайщиков путем голосования, и каждый член ЖСК вправе знакомиться с финансовой отчетностью кооператива.

Соответственно, исключаются всякие неожиданности: нецелевое использование денег, передача недостроя другому застройщику без ведома пайщиков — словом, то, что случается время от времени при других формах участия в строительстве, как в Петербурге, так и в других городах.Четвертый плюс состоит в том, что форма ЖСК постепенно доказывает свою жизнеспособность. Кооператив «Шуваловские высоты» проделал большую работу, чтобы заручиться поддержкой ряда организаций, в том числе общественных. ЖСК стал членом МАИФ — Международной ассоциации инвестиционных фондов. Заручились также поддержкой финансовых структур, что особенно важно. Это означает, что структуры, непосредственно финансирующие процесс строительства, доверяют такой схеме как ЖСК. Более половины квартир в ЖСК продается по ипотечным схемам.

При этом уже несколько банков охотно выдают кредиты на строительство в «Шуваловских высотах». Мы осуществили уникальный (на тот момент) для ЖСК опыт, когда в четырех банках-партнерах были аккредитованы и застройщик — ООО «Пионер» и непосредственно ЖСК «Шуваловские высоты».В результате членам ЖСК стала доступна как «ломбардная ипотека», то есть кредит под залог уже имевшихся у них квартир или земельных участков, так и кредиты, выданные банком под поручительство застройщика. И хотя это означало для нас как для застройщика принятие на себя дополнительных внебалансовых обязательств, зато послужило выходом для тех наших клиентов, у которых пока еще собственной недвижимости нет и заложить нечего, кроме прав на строящуюся квартиру.Как мы убедились на собственном опыте, у ЖСК достаточно возможностей и для работы со страховыми компаниями. Мы работаем с целым рядом страховых компаний, которые берут на себя обязательства по страхованию финансовых рисков пайщиков «Шуваловских высот».

До сих пор страхование финансовых рисков не являлось распространенным продуктом на первичном рынке жилья. Мы даем страховку каждому пайщику при заключении договора, по которому приобретается пай, — в подарок. Она позволяет обеспечить финансовую безопасность пайщика не хуже, чем это происходит при работе по 214-ФЗ. Наверное, это можно назвать ноу-хау. Потому что после выхода 214 закона я обратил внимание на то, что целью закона было все-таки не усложнить деятельность застройщиков, а именно обезопасить дольщиков в этом процессе. И возможность страхования в обязательной или добровольной форме снимает эти риски.Безусловно, строительство жилого дома через ЖСК означает дополнительные хлопоты для застройщика. Кооператив не возникает на пустом месте. Кто-то должен зарегистрировать ЖСК как юридическое лицо, регулярно проводить собрания пайщиков, заботиться о систематическом ведении и сдаче финансовой отчетности в соответствии с определенными нормативами. Да и прием новых членов в ЖСК согласно уставу на практике оказывается сложнее, чем простое заключение договора. Однако в определенном смысле эти действия идут застройщику на пользу, потому что обеспечивают необходимую степень доверия со стороны пайщиков, а значит предсказуемость и равномерность в работе над объектом.

 

Юрий Грудин: Из выступления Александра Юрьевича понятно, что он не видит особых плюсов в работе по 214-му. А мы с Анной Викторовной как раз обменялись репликами о том, что она все-таки такие плюсы видит. О них она сейчас и расскажет, а также о конкретных опасностях, которые вытекают из других схем работы.

 

Анна Максимова: Если сравнивать плюсы пая накопления или работу по договору долевого участия, основываясь на 214 законе. Отношения по договору долевого участия, основанные на 214 законе, регулируются Законом о защите прав потребителей. Со всеми вытекающими последствиями. В этом, возможно, единственный плюс, но он лежит на поверхности. 214-й ФЗ вступил в силу 1 апреля 2005 г. Считаю, что с этого момента рынок первичной недвижимости разделился на «до» и «после» этой даты. Не будем копаться в прошлом, поговорим о том, что есть в настоящем. Если гражданин желает приобрести квартиру на первичном рынке, он обращается в строительную компанию.

Какие договоры на сегодняшний день ему предлагают?

1. Договор долевого участия, который не попадает под действие 214-ФЗ, т. к. заключен раньше даты, после которой закон вступил в силу.

2. Договор долевого участия, основывающийся на 214-ФЗ.

3. Предварительный договор купли-продажи.

4. Приобретение квартир через паи накопления, через ЖСК.

Я хотела бы вкратце сравнить эти схемы, чтобы показать, с чего надо начинать, оценивая свои риски. Итак, вы пришли в компанию. Первый вопрос, который вы задаете: на каком основании фирма предлагает вам заключить договор? Имеет ли она в принципе право на заключение подобного договора?

Для ответа на этот вопрос, вы просите показать вам, в первую очередь, пакет первичной разрешительной документации на строительство.

Туда входит Постановление Правительства Санкт-Петербурга, в котором указано, что такое-то юридическое лицо, такая-то компания имеет право осуществлять именно строительство (а не изыскательские работы и не разработку проектной документации) того или иного объекта.

Второй документ в пакете — тот, который определяет отношения с земельным участком: либо свидетельство о собственности, либо — что встречается чаще — договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Третий документ — разрешение на строительство, выдаваемое в ГАСН. Если хотя бы один из этих документов датирован позже 1 апреля 2005 г., значит, на договоры долевого участия в данном объекте распространяется действие 214-го ФЗ.Если дата более ранняя, вам надо понять, в каких взаимоотношениях состоит компания, которая предложила вам заключить договор, с компанией-застройщиком. Компания застройщик — это то юридическое лицо, которое указано в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга.

Если застройщик — компания X, а с вами работает компания Y, надо точно знать, какой договор существует между этими двумя компаниями. И это должен быть не договор подряда, а договор, в котором определен порядок перехода прав на приобретаемую Вами квартиру. Далее можете анализировать условия собственно предлагаемого Вам договора. В детальный анализ мы сейчас входить не будем.

Второй вариант, когда на отношения долевого участия распространяется 214-ФЗ. Значит, можно смело задавать компании следующий вопрос: покажите вашу проектную декларацию. Что такое проектная декларация? Это информация о застройщике и об объекте строительства. Подробно говорить не буду, но компания должна предъявить этот документ, а дальше обращайтесь к специалистам, чтобы проверить, действительно ли проектную декларацию вам показали или какой-то рекламный буклет. Кроме того, проектная декларация должна быть опубликована либо в сети Интернет, либо в СМИ.

Если проектная декларация не опубликована, компания не имеет права заключать с вами договор долевого участия и привлекать деньги. Судебная практика по таким договорам есть, они признаются недействительными. То есть компания имела пакет разрешительной документации, датированной после 1 апреля 2005 г., проектную декларацию при этом не публиковала, но заключала договоры. Все они признаны недействительными.Чтобы избежать таких неприятностей, компании в подавляющем большинстве предлагают заключать с ними предварительные договоры купли-продажи.

В чем коренное отличие предварительного договора от договора долевого участия? По исполненному (оплаченному) предварительному договору купли-продажи у вас нет права отстаивать свое право собственности на созданную квартиру, в отличие от договора долевого участия. Исполненный договор долевого участия создает возможность для приобретателя в случае конфликтов со строительной компанией обратиться в суд с требованием признать его право собственности на квартиру.

По сути дела, если вы исполнили договор долевого участия, дальше вы свои права можете отстоять через суд. Если возникла конфликтная ситуация, а у вас на руках вместо такого договора только предварительный договор, таких возможностей у вас нет.По предварительному договору купли-продажи вы имеете возможность либо понуждать компанию к заключению основного договора купли-продажи, либо требовать обратно свои денежные средства. Чаще реализуется вторая возможность. Для того, чтобы у вас появилась возможность требовать заключения основного договора на приобретение квартиры, необходимо, чтобы она была уже построена, и чтобы ответчик — ваша строительная компания — обладал правом собственности на эту квартиру.Очень много предложений на рынке, когда предварительный договор заключает даже не компания-застройщик.

То есть у застройщика есть предварительный договор с некой сторонней компанией, а она, в свою очередь, также заключает с вами предварительный договор. Эта схема с точки зрения потенциальных рисков даже не в два раза, а на три порядка хуже. Потому что ко всем тем рискам, которые существовали до 214-ФЗ, в том числе двойные продажи, невыполнение обязательств подрядчиком и т. д. не только никуда не делись, но еще усилились тем, что вы имеете на руках документ, который не дает оснований признать вас собственником приобретенной квартиры.Чему еще хотелось бы уделить внимание, говоря о предварительном договоре.

Действие предварительного договора определяется датой заключения основного договора. Если эта дата не определена, то этот договор действует в течение года. Обращаю на это пристальное внимание, потому что предварительные договоры стали заключаться не вчера. И мы уже подошли к тому, что построены дома на привлеченные по предварительным договорам деньги. А дальше происходит следующее. Компания говорит, что дом построен, право собственности зарегистрировано, но срок, когда действовал предварительный договор, и когда вы имели право понуждать заключить основной договор, — этот срок истек. А следовательно, у вас нет оснований, нет права требовать заключения основного договора.

Правда, вы можете получить назад свои деньги. Впрочем, говорят они, мы готовы заключить с вами основной договор, правда, цена квадратного метра будет немного иная. И дальше вопрос к приобретателя квартиры. Либо он закрывает на все глаза, понимая, что его потери могут быть значительно больше, доплачивает необоснованные денежные средства и получает квартиру. Либо вступает в судебные тяжбы, вероятность выигрыша в которых сомнительна.Меня часто спрашивают: а как быть? И не хотелось бы заключать предварительный договор, но ничего другого не предлагают. Я не знаю, как быть, я не продавец. Но если уж вы на это идете, то идите с открытыми глазами, осознавая свои риски и осознавая те действия, которые необходимо совершить, если у вас на руках предварительный договор купли-продажи.Что касается схемы ЖСК...

Это в принципе другая схема. Когда мы говорим о договоре долевого участия, основанием для возникновения права собственности является п. 1 ст. 218, согласно которой квартира — вещь, созданная для себя. Если мы говорим о пае в кооперативе, это п.4 той же статьи, т. е. основанием для возникновения права собственности является выплата пая. Другими словами, если сравнивать договор долевого участия и пай накопления, то плюс в пользу договора только один — на него распространяется Закон о защите прав потребителя. Если сравнивать паи накопления и предварительный договор купли-продажи, без всяких сомнений, паи накопления значительно превосходят предварительный договор по защите интересов дольщиков, по безопасности и отсутствию рисков.Но сразу хочу предостеречь: то, о чем рассказывал мой коллега, — это истинная, классическая схема ЖСК.

Но на рынке Петербурга существует предложение по схемам псевдоЖСК. Когда разрешение на строительство получено после 1 апреля, компания-застройщик заключает предварительный договор купли-продажи с ЖСК, то есть ЖСК в этом случае не является участником строительства. А дальше пвсевдоЖСК заключает якобы договоры пая накопления. Так вот эта схема не имеет ничего общего с «правильным» ЖСК, о котором говорил мой коллега.Теперь о том, что касается других проблем на первичном рынке. Во-первых, для тех, кто уже приобретал квартиры в строящихся домах и сегодня имеет проблемы, скажу: при Комитете по строительству действует рабочая группа. Если на вашем объекте не ведется строительство, или у вас появилась информация, что на объекте меняется застройщик и могут возникнуть двойные продажи — обращайтесь. За этот год рабочей группой были решены проблемы по многим адресам. Когда приходит компания-застройщик и заявляет, что не может сдать дом в эксплуатацию по таким-то и таким-то причинам, на следующую комиссию приглашаются представители соответствующих государственных структур, как правило — ТЭК, которая не выдает тепло, либо Ленэнерго, и ставится вопрос, как и в какие сроки проблема должна быть решена. Не надо ждать, пока Вас кто-то спасет, пишите свои заявления на Мойку, 76, комната 100. Прием заявлений ведется по вторникам, с 10 до 12 и с 14 до 16 часов.

 

Юрий Грудин: Может быть, стоит перечислить объекты, по которым гражданам сегодня надо избегать заключения договоров?

Анна Максимова: Я бы перефразировала свою задачу. Не буду называть объекты, по которым нельзя вступать в строительство, лучше назову компании, которые рассматривались на рабочей комиссии. Выводы, считать их проблемными или не считать, делайте сами. Самые известные сегодня — «Фирма Р. К. Г.» и «Невский меридиан». Строительство объектов, в которых принимали участие эти две компании, сегодня самое проблемное. На сегодняшний день, у них изъяты все объекты, у них нет больше права строить эти объекты и нет права продаж, кроме одного — квартал 12 в Пушкине. Но и там, по информации от самого застройщика, все квартиры проданы. Компания «ЧесмаИнвест» — на сегодняшний день проходит процедуру банкротства. Все объекты с участием этой компании рассматриваются на рабочей группе, решается вопрос, как быть с ними дальше. Объекты, где участвовала строительная компания «Викинг» — компания также проходит процедуру банкротства. Объекты «СУ-12», но не все, а те, по которым участвует «РМК-Строй» — там выявлены двойные продажи. На самом деле на рабочей группе рассматривались и другие компании, но там проблемы решаемые, криминала и двойных продаж там нет, только задержка по срокам строительства, поэтому я не буду перечислять их в этом списке.

 

Юрий Грудин: Если у граждан созрели вопросы к участникам, пожалуйста, нее стесняйтесь.Есть ли проблемы у компании «ИВИ-93»?Максимова: Если вопрос ко мне, то могу сказать, что на рабочей комиссии эта компания не рассматривалась. Проблемы с объектами этой компании мне неизвестны, но есть проблемы у дольщиков, которые приобретали квартиры в цепочке с «НеваМостоСтрой», потому что эта организация на сегодняшний день признана банкротом. Это объект в Калининском районе, где «НеваМостоСтрой» первоначально выполнял функции генподрядчика.Что ждет дом, который строит Траверс?

 

Анна Максимова: Я могу говорить сейчас о том, что известно в Комитете по строительству. В повестке рабочей группы компания не была заявлена как проблемная. Что еще не означает, что у нее нет проблем. Возможно, они просто нам неизвестны. Для того, чтобы оценить конкретную ситуацию, надо смотреть конкретные документы на дом, на квартиру. Кроме того, насколько мне известно, эта компания участвует в строительстве не одного объекта. Вполне может быть и так, что по одному объекту проблемы есть, по другим они отсутствуют.

 

Юрий Грудин: Надо оценивать реальный масштаб проблемы. Например, задержка сроков сдачи дома является хронической проблемой для 80-90% объектов в Петербурге. Это не означает, что всем этим объектам грозит судьба долгостроев. Я бы предложил Анне Викторовне проанализировать существующую судебную практику по искам дольщиков к компаниям. Думаю, это всем будет интересно.

 

Анна Максимова: Наиболее распространены случаи, когда участники строительства судятся за право собственности. Это приходится делать, если компания выставляет необоснованные дополнительные платежи, дольщик упирается, ему отказываются предавать квартиру по акту приема-передачи, он не может зарегистрировать право собственности в управлении ФРС. Тогда он вынужден отстаивать свои права в суде.

Очень распространенная тема, когда в договоре на квартиру значится балкон. Дальше застройщик его застекляет и утверждает, что это терраса. С коэффициентом 1 все рассчитывает, площадь квартиры таким образом «увеличивается» увеличивается метров на 10-15, да умножим на 2,5 тыс. долларов за каждый метр. В итоге не все граждане готовы доплачивать такую сумму, некоторые идут отстаивать свое право собственности в суде.Иногда за признанием права собственности идут в суд, когда отсутствует основной пакет документов у застройщика.

Не вдаваясь в причины, по которым застройщик не может предоставить этот пакет на регистрацию, скажу только что в этом случае нет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру во внесудебном порядке.

Это самые простые иски, когда по сути дела ответчик — строительная компания — приходит в суд и признает исковые требования истца — дольщика. Суд достаточно быстро выносит решение. Правда, затраты по этому иску, как правило, не возмещаются. А это немаленькая госпошлина, которая составляет порядка полутора процентов от суммы договора.

Следующая категория исков — это иски, связанные со строительными недоделками. Сразу хочу сказать, что суды такие иски не любят. Понятно, что у них очень много дел, когда решается вопрос потери денег или предоставления в собственность квартиры. И когда гражданин приходит по поводу качества квартиры, судьи считают: будьте счастливы, что получили хоть что-то. А уж устранение недоделок — это не те затраты, из-за которых нужно ходить и судиться. К сожалению, как бы лично я ни считала это несправедливым, мнение большинства судей сводится к одному.

Поэтому суды неохотно присуждают в полном объеме те затраты, которые несут граждане в данной ситуации.

Иски, связанные с неустойкой. Сейчас, несмотря на то, что высказался по этому поводу Верховный суд, несмотря на то, что к требованиям по исполнению договоров долевого участия применяется Закон о защите прав потребителей, в суды торопятся немногие. Гражданин, перед которым компания просрочила исполнение обязательств по вводу дома и передаче квартиры, имеет право обратиться в суд и взыскать неустойку. Да, если считать размер неустойки в соответствии с Законом о защите прав потребителей — 3% в день от суммы договора, то, конечно, деньги получатся очень большие. Но ни один суд никогда такой суммы в полном объеме не присуждал. Суд применяет положение гражданского законодательства, позволяющее уменьшить размер взыскиваемой неустойки по своему усмотрению. То есть единственным основанием по уменьшению неустойки является решение суда. Никаких обоснований больше не требуется. Тот случай, когда взыскали 112 тыс. в этом году — он уникален. Вообще больше 50-60 тыс. получить нереально. Даже если строительство задержано на два с лишним года.Уже пошли иски, связанные с применением 214 закона. Здесь устоявшейся практики пока нет. Эти споры только начинаются. Пока есть решения, согласно которым деньги, полученные компанией по предварительному договору, считаются коммерческим кредитом, и на все время пользования этими денежными средствами начислен процент в размере ставки рефинансирования, т. е. 10% годовых. Получит эта судебная практика распространение, тогда для строительный компаний будет больше стимулов переходить на 214-ФЗ. Жизнь покажет.Напоследок то, о чем я говорила ранее: когда компания заключает договор долевого участия по 214-ФЗ, а проектную декларацию при этом не представляет, договоры признаются недействительными.Но еще раз подчеркиваю: в суды обращаются не все. Подавляющее большинство дольщиков благополучно решают свои проблемы в досудебном порядке или вообще бесконфликтно.

 

Юрий Грудин: Это зависит от категории сложности конкретного дела. Завершая сегодняшний семинар, я хотел бы заметить, что приоб
Задать вопрос юристу

 Комиссия по недвижимости -
инициатор и организатор конкурса

Новости недвижимости

RSS новости недвижимости

Архив новостей

Запись на прием к юристу
по вопросам недвижимости по телефону:

+7 (812) 400 22 21

Наши партнеры

                             

+7 (812) 400 22 21