Мы в соцсетях
   Подписаться на обновления

Наши мероприятия

Главная > Пресс-cлужба > Наши мероприятия

Вернуться к списку событий >

19.11.2007

Конференция «Модернизация ЖКХ России»

Адрес: Санкт-Петербург

 Доклад Юрия Грудина, председателя Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости, по теме  «Правовые особенности взаимоотношений управляющих компаний жилого фонда с потребителями жилищно-коммунальных услуг».

"...Сегодня мы наблюдаем очень интересные процессы в таком, казалось бы, консервативном секторе, как жилищно-коммунальный. Там, где много лет сохранялась монополия государства, сегодня формируются рыночные условия, возникает конкуренция, появляются новые участники, новые правила игры и, что естественно, новые конфликты.Сегодня попытки внедрить качественно новую систему управления жилым фондом упирается, с одной стороны, в объективное несоответствие между реальными затратами на содержание этого фонда и платежеспособностью тех, кто в нем проживает.


С другой стороны, этому препятствует менталитет жителей, которые до сих пор воспринимают плату за содержание жилья и коммунальные услуги как некую разновидность налога, размер которого, скорее, привязан к уровню их доходов, чем к рыночной стоимости ресурсов и услуг. Проще говоря, они не ощущают себя в полной мере потребителями. Об этом косвенно говорит и тот факт, что они предпочитают писать жалобы на управляющие организации в государственные инстанции, а не вести с ними системную претензионную работу. Об этом же говорит и нежелание нести свою часть общих расходов на содержание дома, неготовность платить за дополнительный комфорт, заботиться о сохранении балансовой стоимости дома. «Дайте нам качество без повышения цен», — вот их позиция и меняется она очень медленно, потому что в ее основе — объективный дефицит покупательной способности населения. Попробуем проанализировать основные группы проблем, истоки которых заложены в противоречиях существующего правового поля.Проблемы во взаимоотношениях между конечным потребителем жилищных и коммунальных услуг и структурой, взявшей на себя управление домом, начинаются уже на этапе передачи дома в эксплуатацию.



Практика показывает, что ТСЖ как структура, созданная самими собственниками, возглавляемая, как правило, непрофессионалами, не способна эффективно справиться с управлением сложной системой многоквартирного дома. Особенно в такой сложный период, когда дом переходит от застройщика к управляющей структуре, со всеми неизбежными на этом этапе проблемами, включая переход с временных на постоянные схемы снабжения коммунальными ресурсами.Сегодня, согласно протоколу, подписанному Ленэнерго и Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению, процесс технологического присоединения должен занимать не более 280 дней. Однако на примере отдельно взятого объекта могу доказать: весь процесс передачи на баланс Ленэнерго ТП и сетей жилого дома, начиная от согласования со службой экспертизы Ленэнерго сметной документации и заканчивая заключением договора с ОАО «ПСК» на постоянное электроснабжение и фактическим переключением кабельных сетей на постоянную схему, с соблюдением всех установленных сроков занимает 2 года.



Подключение жилого дома к постоянному теплоснабжению с момента заключения с дирекцией ГУП «ТЭК» договора на пусконаладочные работы и до заключения договора между ГУП «ТЭК» и управляющей компанией или ТСЖ на постоянное теплоснабжение по городским расценкам занимает несколько меньшее время — 1 год и 6 месяцев. Фактически оба эти процесса происходят после приемки дома госкомиссией и передачи квартир по актам их владельцам. Т. е. тогда, когда формально договорные обязательства компании перед дольщиками уже выполнены. По данным, подтвержденным в Ленэнерго, весной этого года на временной схеме подключения в Петербурге «висело» более 140 жилых домов. Монополисты утверждали, что основная масса проблемных объектов сформировалась в 2002-2003 г., когда существовала бестарифная схема технологического присоединения, практика денежно-имущественных договоров с застройщиками и не было конструктива в отношениях между годом, организациями коммунального комплекса и строителями.



Сегодня, как мы видим, действует тариф, он даже включает инвестиционную составляющую на развитие мощностей, подписаны протоколы с городом, однако конструктива по-прежнему маловато. В Ленэнерго собирались расшить проблему с неподключенными домами к концу 2007 г. Однако к декабрю, как стало известно из открытых источников, число таких домов даже выросло. Теперь оно составляет около 200 домов.При этом монополисты по-прежнему не готовы идти навстречу строителям и создавать у себя коммерческую структуру, которая выполняла бы услугу по технологическому подключению в конкретные сроки и за конкретные деньги. Хотя это устроило бы всех заметно больше, чем сегодняшняя растянутая во времени схема, которая, с одной стороны, нарушает права потребителей, а с другой плодит коррупцию по всей цепочке согласований.



Более того, с точки зрения взаимоотношений застройщика, управляющей организации и бывшего дольщика, а теперь — конечного потребителя коммунальных услуг, проблема даже усугубилась. Согласно действующему сегодня законодательству, пока процедуры перехода на постоянную схему не будут пройдены полностью, ФРС не примет документы на регистрацию дома. В то же время, если следовать букве Жилищного кодекса, обязательства собственника по содержанию жилья возникают только в момент регистрации его прав на квартиру. Это подтверждается и ст. 219 ГК РФ. Есть еще и письмо Роспотребнадзора 0100/1260-06-32 от 8 февраля 2006 г. о том, что застройщик не вправе включать договор с дольщиком условие об авансовой оплате коммунальных услуг за первые полгода после сдачи дома.



Вот только кто должен платить за предоставление коммунальных услуг, вывоз мусора и другое обслуживание дома весь этот немалый период, и каким образом заставить собственника взять на себя бремя содержания жилья — на это законодательство ответа не дает.При этом владелец квартиры получает коммунальные услуги в ограниченном объеме, согласно строительному лимиту, а платит за них по строительному тарифу. И это создает у него справедливое ощущение, что его потребительские права нарушены.Именно для работы с владельцами квартир и сбора с них платы и создаются ТСЖ, которые, впрочем, справляются со своей задачей из рук вон плохо. Недовольство собственников работой правления, неумение председателей отрегулировать проблему правовыми методами, объективные трудности с принятием любых решений, находящихся в компетенции общего собрания членов ТСЖ — все это создает почву для внутренних конфликтов, интриг и спекуляций. А они, в конце концов, приводят к одному результату — отказу собственников платить по счетам, накоплению задолженности и дополнительному осложнению отношений с предприятиями-монополистами.



 


Есть ли выход? По-видимому, да.По нашим наблюдениям, неплохой результат получается там, где застройщик отказывается от создания ТСЖ в пользу создания дочерней управляющей компании. Такая «дочка», с одной стороны, снимает с застройщика необходимость заниматься непрофильной деятельностью. С другой стороны, в отличие от ТСЖ, она выстраивает индивидуальные договорные отношения с каждым собственником жилья в доме. Таким образом, с помощью договорных отношений, регулируемых Гражданским Кодексом, преодолевается пробел в Жилищном Кодексе РФ и появляются основания взимать с жильцов квартплату. Формируется прозрачная и понятная с правовой точки зрения связка «поставщик услуг — потребитель». Анализ деятельности отдельных управляющих компаний позволяет считать, что в тех случаях, когда у УК хватает квалификации и терпения вести разъяснительную работу и предъявлять потребителю обоснованные расчеты, ей удается сократить проблему неплатежей настолько, что можно даже говорить о нормальной плановой работе по эксплуатации дома. Потому что неплатежи суть не что иное, как пассивная форма борьбы потребителя с непонятными ему вещами.



 


К сожалению, в Петербурге такая практика пока не слишком обширна, и только начинает применяться на крупных жилых комплексах. Там застройщикам сразу понятно, что обеспечить легитимность работы ТСЖ будет практически невозможно. С точки зрения потребителя схема, когда УК создается застройщиком, минуя ТСЖ, имеет единственный минус: если управляющая компания окажется недобросовестной, расстаться с ней будет крайне трудно. Впрочем, как показывает практика нашей Комиссии, поменять председателя, правление и соответственно, политику ТСЖ в доме, где около 700 квартир, немногим легче. Известны случаи, когда членам правления годами не удается добиться ревизионной проверки деятельности председателя.



Третий жесткий момент во взаимоотношениях потребителей и управляющей домом организации возникает из-за противоречий между федеральной нормативной базой и тарифной политикой Санкт-Петербурга. Они стали особенно явными после выхода 23 мая 2006 г. в свет Постановлений Правительства РФ № 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» и № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».



 


Региональная власть по прежнему предпочитает «привязывать» тариф к квадратному метру и числу проживающих, исходя из того, что большая часть старого жилого фонда не оснащена индивидуальными и подомовыми приборами учета. Федеральное законодательство ориентировано на расчет по фактическому потреблению. При этом каждый потребитель коммунальных услуг вправе выбрать, ставить ему индивидуальные приборы учета на квартиру или нет. Если в доме установлены подомовые приборы, но при этом некоторая часть собственников считает, что им дешевле платить по усредненке, по расчету города, управляющая компания вынуждена или нести убытки или решить образовавшуюся проблему за счет других потребителей, проживающих в этом доме.Если субъект федерации приведет свою нормативную базу в соответствие с федеральной, у организаций, управляющих жилым фондом исчезнет необходимость защищать потребителя от потребителя, исчезнет почва для многочисленных конфликтов, связанных с тем, что в квартире фактически проживает больше людей, чем зарегистрировано и т. д. Что касается неизбежных в этом случае инвестиций в оборудование жилого фонда приборами учета, то эти вложения окупаются уже через три-четыре месяца, то есть серьезных экономических препятствий не просматривается.



 


Трения между собственниками и управляющими организациями возникают по поводу статьи содержание и текущие ремонт жилого дома. Установив тариф на содержание жилого дома в размере 3 р. с квадратного метра и тариф на текущий ремонт в размере 4,25, Жилищный комитет своим письмом объясняет составляющие этого тарифа. По сути дела, это перечень работ, которые необходимо проводить по дому. Перечень крайне усредненный.Но дома находятся в разном состоянии, в каждом отдельном случае требуют своего набора работ. Дома просто разные. Очевидный пример — в каждом доме есть электрика МОП. Но когда эта электрика не сводится к простым лампочкам на лестничных клетках, которые предусмотрены даже в хрущевках, когда это современный жилой комплекс, где за счет электрики МОП в постоянном режиме работают лифты, насосы, противопожарная система — набор сложных современных механизмов жизнеобеспечения дома, то это уже отдельная и серьезная статья расходов. Плата по этой строке может составлять 2,5 — 2,6 рубля с квадратного метра.Не все собственники отдают себе отчет, что приобрели квартиру в доме, не самом дешевом с точки зрения эксплуатации. А управляющей компании в таких условиях бывает достаточно трудно убедить собственников в необходимости отойти от предложенного субъектом федерации шаблона — возникают трения. Благодаря существованию таких норм, у собственника возникает впечатление, что его потребительские права нарушаются.



 


Далее. Добросовестная управляющая компания ставит себе целью не только поддержание жилого дома в минимальном рабочем состоянии, но и сохранение балансовой стоимости дома, в чем гражданин как собственник и как потребитель должен быть кровно заинтересован. Согласно ст. 158 Жилищного кодекса РФ плата за капитальный ремонт общедолевого имущества должна включаться в строку «Содержание и текущий ремонт многоквартирного дома», т. е. собственник обязан нести бремя этих расходов. Но в каком размере конкретно — это вопрос. Федеральный стандарт носит рекомендательный характер, а в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга № 743 от 3 июля 2007 г. «О плате за содержание и текущий ремонт общедолевого имущества многоквартирного дома» о размере платы за капитальный ремонт не говорится ни слова. Это опять-таки идет вразрез со здравым смыслом, так как создает совершенно ложное впечатление у собственника, что управляющая компания требует с него лишнее. Особенно если дом новый и необходимость своевременного капитального ремонта всех систем еще не так очевидна, как в старом фонде.



 


Все сказанное позволяет сделать вывод: в ряде случаев именно отказ от социального протекционизма со стороны властей, перевод взаимоотношений между поставщиками жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг и потребителями на здоровую коммерческую, договорную основу может способствовать не только развитию современной системы управления жилым фондом, но и соблюдению прав потребителей в сфере ЖКХ. Затянувшаяся опека жителей со стороны субъекта федерации в области жилищно-коммунальных отношений нередко способствует росту иждивенческих ожиданий и требований. Переход от протекционистских к рыночным отношениям в сфере ЖКХ должен сделать собственника потребителем в хорошем смысле слова. Это слово должно означать не пассивное «потребительство», а активную позицию: справедливое требование качественных услуг, оплаченных по рыночным ценам.


Новости недвижимости

RSS новости недвижимости

Архив новостей

Запись на прием к юристу
по вопросам недвижимости по телефону:

+7 (812) 400 22 21

Наши партнеры