Мы в соцсетях
   Подписаться на обновления

Новости

Главная > Новости

Все новости >

17.03.2021

Апартаменты: никогда еще недвижимость не показывала такой высокой доходности

12 марта в Петербурге в рамках Ярмарки недвижимости состоялся юбилейный 25 Форум «Частные инвестиции в недвижимость. Жильё или апартаменты: что выгоднее?». Эксперты рынка недвижимости детально разобрали особенности различных объектов, продемонстрировали возможные стратегии инвестирования и поделились реальными кейсами с высокой доходностью.

Организатор Форума: портал BSN.ru. Партнеры - девелоперская группа PLG и компания VALO.

Ведущая форума, Валентина Нагиева, генеральный директор портала BSN.ru, открыла мероприятие с описания текущей ситуации на рынке недвижимости. Она рассказала, что 2020 год оказался для всех очень непростым. Пандемия, обвал рубля, законопроект о налогах на вклады физических лиц и снижение ставки ЦБ подталкивало людей еще более активно инвестировать в покупку недвижимости. Это привело к значительному росту спроса на рынке. Негативным последствие этих процессов стало повышение цен, которое затронуло все сегменты недвижимости.



Ольга Ананишнова, генеральный директор АН "Петербургский дом недвижимости", сообщила, что рынок недвижимости постоянно меняется, регулярно на рынок выводятся новые проекты и появляются новые стратегии. Непрофессиональному инвестору сложно ориентироваться в быстроменяющейся ситуации, поэтому чтобы не ошибиться, лучше обращаться к профессионалам. Тем не менее, при выборе стоит отдавать предпочтение объектам, которые возводят надежные проверенные компании с большим опытом.

Сегодня можно точно сказать, что апартаменты прочно вошли в нашу жизнь и заняли свое достойное место на рынке, не удивительно, что спрос на эти объекты растет уже несколько лет подряд. В минувшем году апарт-отели продемонстрировал высокую эффективность. По данным Knight Frank St Petersburg, в 2020 году было продано 5,5 тыс. апартаментов, предложение ежеквартально сокращалось и уменьшилось на 49%. Цены росли, сервисные апартаменты предлагались на конец года по цене 179 тыс. руб./кв. м. В период с января по декабрь 2020 г. рынок пополнился 5 апарт-отелями, что является минимальным значением за последние 3 года.



Евгения Дутко, руководитель направления по работе с партнёрами PLG, подробно рассказала о главных особенностях апартаментов и в каких случаях они лучше подходят для инвестиций. По словам эксперта, апартаменты, так же как и квартиры, возводятся по 214-ФЗ, собственник получает право собственности на помещение, в апартаментах можно оформить временную регистрацию на 5 лет, сдать номер на долгий срок, перепродать его и передать по наследству.

В отличие от квартир в апартаментах существует управляющая компания, которая берет на себя все обязанности по сдачи номера в аренду, есть гостиничный сервис и инфраструктура, повышенная безопасность, которая включает круглосуточную охрану и видеонаблюдение. Кроме этого, цена входа в апартаменты ниже, чем покупка аналогичного жилья в одной локации. Стоит также отметить, что, аналогично с жилой недвижимостью, по мере реализации проекта в апартаментах возрастает цена квадратного метра. Например, в проектах PLG рост цены от старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию составляет до 58%. «Несмотря на то, что на апартаменты не действует субсидированная ипотека от государства, застройщики зачастую предлагают очень интересные ипотечные ставки. Так например, в наших проектах — IN2IT и Про.Молодость — доступны ставки от 7,4% и первоначальный взнос 10%, » - добавила Евгения.
Евгения уточнила, что при покупке апартаментов важно понимать, что стабильную прибыль и пассивный доход приносят именно сервисные апартаменты, которые были задуманы и построены по типу гостиницы.

На сегодняшний день апарт-отели предлагают две основные программы доходности, они могут незначительно отличаться по условиям и названиям у разных застройщиков. Первый вид - инвестору гарантируется одинаковая ежемесячная выплата в течение всего года вне зависимости от загрузки отеля. Второй – собственнику перечисляется прибыль, которую заработал его номер. Так как в гостиничном бизнесе существует высокий и низкий сезон, ежемесячная прибыль будет разной, но общая доходность рассчитывается по итогу года. В проектах PLG доходные программы предлагают инвестору до 12% годовых, программу можно выбрать уже на этапе покупки апартамента.



Тему апартаментов продолжила Ирина Габова, руководитель отдела по работе с агентствами недвижимости VALO. Она рассказала, что сегодня на рынке появляется все больше апарт-отелей и непрофессиональному инвестору бывает сложно определить действительно качественный проект. Ирина посоветовала при выборе обратить внимание на три основных фактора. Первый фактор - это локация, проживающий в апарт-отеле человек должен иметь возможность быстро и удобно добираться до вокзала или аэропорта, центра и метро. Второй фактор – это концепция. Большой номерной фонд позволяет сократить расходы, так как большинство услуг предоставляются оптом. И в то же время чтобы поддерживать высокую загрузку большого номерного фонда, в апарт-отеле должно быть большое количество разнообразных форматов для разной аудитории. Кроме этого, необходима и гостиничная инфраструктура, чем они шире, тем больше будет довольных гостей, которые захотят вернуться и оставят положительные отзывы. Третьим фактором является управляющая компания, от того кто управляет и как управляет номерами будут зависеть доходность всех инвесторов. На сегодняшний день средняя доходность в уже функционирующей первой очереди апарт-отеля VALO составляет 6-8% годовых, с учетом пандемии и первого года работы объекта.
Эксперт отметила, что покупка апартаментов в хорошем проекте и передача его в эксплуатацию управляющей компании сегодня является лучшим вариантом для пассивного дохода без особых усилий. Успех апартов в том, что они могут быстро переориентироваться с краткосрочной аренды на долгосрочную, что дает возможность сохранить стабильную доходность на любом рынке.



Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, рассказала о том, какие могут возникнуть проблемы у инвесторов при покупке тех или иных объектов, чем они отличаются с юридической точки зрения и с какими жалобами потребителей чаще всего сталкиваются юристы в Комиссии по недвижимости.
«Самое главное при покупке любого объекта недвижимости – прочитать документы, - убеждена Анна, - практика показывает, что 30% потребителей настолько увлекаются рекламой, что забывают внимательно изучить документы. А в договоре обычно все четко прописано».

Рынок апартаментов сейчас очень интересен, но есть определенные подводные камни, на которые нужно обратить внимание. Часто потребители не понимают разницы между квартирой и апартаментами. Квартира – это помещение для постоянного проживания, апартаменты – это помещение, предназначенное для временного проживания, и проектируется в виде гостиничных номеров по типу квартир. То есть апартаменты находятся где-то между жилым и нежилым помещением. В апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию, а размер коммунальных платежей существенно выше, чем в квартире, но и услуг будет значительно больше.

К плюсам апартаментов можно отнести цену, наличие гостиничных сервисов, расположение и нежилой статус.

Но существуют и минусы: нельзя оформить налоговый вычет, нельзя использовать материнский капитал или какую-то другую субсидию, субсидии нельзя получить и при оплате коммунальных платежей. Также на покупателей апартаментов не распространяются отдельные положения законодательства о долевом строительстве и банкротстве, гарантии которые дает 214-ФЗ на апартаменты действовать не будут.

Поблизости может не оказаться социальной инфраструктуры. Даже если это единственное жилье у собственника, его все равно могут забрать за долги. Госжилинспекция не контролирует вопросы регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги и не занимается решением коммунальных проблем в апарт-отелях. На проживающих в апартаментах не распространяется Закон о тишине. А управляющая компания может устанавливать свои правила для проживающих, которые нужно будет исполнять.


Несмотря на бурное развитие апартаментов, жилая недвижимость остается очень популярной у частных инвесторов.

Георгий Каспаров, заместитель руководителя группы по региональным продажам ЦРП «Петербургская Недвижимость» рассказал, что сегодня каждая 5-ая квартира приобретается именно для инвестирования. Покупка недвижимости является сегодня безальтернативным инструментов, так как дает стабильный доход 15-20% годовых без риска потери своих инвестиций.

За прошлый год произошло колоссальное сокращение предложения на рынке строящего жилья.. Благодаря льготной ипотеке ставки в среднем упали на 30%, тем самым образовав взрывной спрос на рынке ипотечного кредитования. Доля ипотечных сделок увеличилась на 75%. Новое законодательство обязало застройщиков прибегать к проектному финансированию при строительстве, в связи с этим они уплачивают банку проценты. Выросла и себестоимость строительства. Все это привело к росту цены квартир в сегменте комфорт-класса на 27% за год в Санкт-Петербурге и на 21% в Ленинградской области.

Георгий считает, что потенциал роста строящейся недвижимости сохранится и в текущем году, и продолжиться пока не достигнет столичных цен.
Инвестиции в строящиеся квартиры - это абсолютно безопасный метод инвестирования за счет эскроу-счётов, на которых хранятся все средства покупателей до того момента пока застройщик не завершит строительство. Вкладывая средства в недвижимость, инвестор сразу понимает период инвестирования – средний срок составляет от 18 до 24 месяцев. Уже на этапе приобретения квартиры инвестор знает, за какую минимальную сумму он сможет ее реализовать. Квартира - это всегда вариативно – ее можно продать, можете ее сдать, можете ее оставить себе.



По мнению Натальи Ермолаевой, эксперта по недвижимости группы компаний "Адвекс.Недвижимость", в текущем году можно ожидать замедления роста цен до 5% в год, кроме этого снизится и прирост цены на новостройки по мере готовности до 12%. Количество сделок тоже уменьшится в связи со снижением покупательского спроса. Эксперт прогнозирует сохранение среднего уровня цен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

В связи с большим объемом выдачи ипотечных кредитов на инвестиционные покупки, можно ожидать, что инвесторы начнут продавать эти объекты из-под залога банка. Увеличится и количество сделок по переуступке, это тоже инвестиционные покупки у застройщика, по мере роста цены такие объекты будут выставляться на продажу.
Инвестируя в жилую недвижимость нужно начинать с определения цели покупки. В зависимости от цели используются разные стратегии. Первая и самая привычная цель - покупка для последующей перепродажи. Покупка для сдачи в аренду - всегда будет пользоваться спросом, так как по сравнению с апартаментами собственник жилья может ставить цену несколько ниже, чем управляющая компания. Всегда будет спрос у арендаторов, которые ищут более низкую цену. Покупка для сохранения средств - этот вариант актуален в кризисы, когда падают ставки по депозитам и люди снимают свои деньги со счетов и вкладывают в квадратные метры. Инвестиция в ипотеку с целью накопления капитала – деньги берутся в банке и выращиваются. Этот вариант стал особенно актуален с появлением субсидированной ипотеки. Долгосрочные жилые цели – накопить себе на более комфортное жилье или передать детям и внукам.
Наталья считает, что при любой стратегии доходность инвестиций превышает ставки по вкладам и компенсирует инфляцию.

Эксперты сошлись во мнении, что никогда еще недвижимость не показывала таких высоких процентов роста доходности, как сегодня. Важно определиться с целью и выбрать грамотную стратегию, которая подходит именно Вам.


Новости недвижимости

RSS новости недвижимости

Архив новостей

Запись на прием к юристу
по вопросам недвижимости по телефону:

+7 (812) 400 22 21

Наши партнеры