Новости
Главная > Новости
23.01.2019Почему так важен срок подписания акта приема-передачи квартиры?
Договор участия в долевом строительстве – это главный документ при покупке жилья в новостройке. Он должен быть составлен правильно.
Закон не устанавливает какую-то определенную форму договора, но диктует довольно жесткие требования к его содержанию. На практике, включая все обязательные пункты, застройщики самостоятельно разрабатывают и утверждают форму типового договора.
«При этом они нередко оставляют позиции, которые зачастую ущемляют права потребителей. Это показал анализ проектов договоров застройщиков-финалистов XI конкурса «Доверие потребителя», – комментирует Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. – Так, редко, но еще встречается, что в проекте договора указан только планируемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но нет конкретного срока передачи объекта долевого строительства. Только указывается, что это происходит не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В то время как для дольщиков принципиально важен именно срок подписания акта приема-передачи квартир».
В статье 4 214-ФЗ определено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Именно его нарушение чревато серьезными штрафными санкциями для застройщика, и именно это позволит дольщику правильно выстроить защиту своих интересов в суде, в случае нарушения застройщиком своих обязательств.
«В настоящее время сложилась судебная практика, при которой, в случае существенной просрочки передачи квартиры по ДДУ в установленный срок, суд встает на сторону дольщика, если в договоре указывается планируемый срок передачи квартиры, и расчет неустойки за просрочку производится именно с этой даты», – уточняет адвокат Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости.
На практике встречается множество оснований, по которым застройщик не может вовремя окончить строительство дома. Начиная с того, что заявленные застройщиком сроки строительства специально снижаются для повышения инвестиционной привлекательности объекта и заканчивая нехваткой денежных средств для окончания проекта или банкротством застройщика. Если застройщик по каким-либо причинам не может окончить строительство дома и ввести его в эксплуатацию в установленный в договоре срок, он, в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.
И если дольщик принимает это предложение, то должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры, которое, кстати сказать, как и договор долевого участия (ДДУ), подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра. Но подписывать или нет такое соглашение – это не обязанность, а право дольщика.
Какие обязательные пункты должны быть в договоре с застройщиком, в том числе ДДУ?
Обязательные пункты (существенные условия) договора участия в долевом строительстве устанавливаются в п. 4 ст. 4 214-ФЗ и включают в себя:
1) определение самого объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию);
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику ДДУ;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В качестве способов исполнения застройщиком обязательств выступают: залог, поручительство, обязательное страхование договора, отчисления застройщиком определенного процента денежных средств от цены договора в «Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства».
6) сведения об объекте социальной инфраструктуры, если он строится застройщиком за счет средств дольщиков. Порядок их применения детально расписан в 214-ФЗ.
Что изменится в обязательных пунктах в договоре с застройщиком после 1 июля 2019 года?
С 1 июля 2019 года, когда все застройщики будут обязаны привлекать денежные средства граждан для строительства МКД исключительно с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, вместо перечня способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в ДДУ должны будут указывать обязанность и условия уплаты денег по договору на счета эскроу.