Мы в соцсетях
   Подписаться на обновления
  

Типичные ошибки в договорах застройщиков

Главная > Наши услуги > Типичные ошибки в договорах застройщиков

 

 

15 типичных ошибок в договорах участия в долевом строительстве 

(на основании анализа договоров участия в долевом строительстве застройщиков – финалистов конкурса «Доверие потребителя» 2015 года и по результатам практики юристов Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО в 2016 году)

 

1. В договоре не указывается, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра.

Так как договор считается заключенным только после его регистрации, граждане отдают деньги, по сути, под честное слово застройщика, а сами застройщики, принимая деньги от граждан таким образом, впрямую нарушают требования закона.
Кстати, уже со следующего года вступают в силу изменения в 214–ФЗ, четко определяющие, что «Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора».

 

2.  Договор предусматривает изменение цены застройщиком в одностороннем порядке.

 

Это означает, что дольщик заранее соглашается с тем, что он может получить непредвиденные дополнительные расходы до нескольких сотен тысяч рублей.
Цена договора после его заключения, в соответствии со ст.5 214-ФЗ, может изменяться только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения. Ни в коем случае нельзя соглашаться с тем, что застройщик сам будет определять, за что и сколько должен доплачивать участник долевого строительства.

 

3. В договор включается пункт об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера.

По нашему мнению, это является нарушением Закона «О защите прав потребителей», что подтверждается сложившейся судебной практикой.
Так, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в решении от 07 февраля 2014 года по делу № А56-69503/2013 указывает: «Специфика отношений в сфере долевого строительства такова, что застройщик, осуществляя строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта. При этом, заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону, например, увеличения на 1 кв. м может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража».
В тоже время сложилась иная судебная практика, когда суды признают действия застройщиков в таких случаях правомерными, если доплата оговорена в договоре.
Чтобы не доводить дело до судебных разбирательств целесообразно избежать включения пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры в договор участия в долевом строительстве.

4. В договоре указывается, что течение гарантийного срока для объекта долевого строительства начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

В 214-ФЗ указано, что «гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором».
Учитывая, что от ввода объекта в эксплуатацию до передачи квартиры дольщику проходит от нескольких месяцев до года, соглашаясь на такое условие в договоре, граждане добровольно уменьшают гарантийный срок.
По оценке Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, это является условием, ущемляющим права дольщика, так как гарантийный срок целесообразно исчислять со дня выполнения обязательств застройщиком, т.е. со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что и делается подавляющим большинством застройщиков.

5. В договоре участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией. 

По нашему мнению это условие договора ущемляет права потребителя (участника долевого строительства), и противоречит п.1.ст.421 ГК РФ, ст.161 ЖК РФ).

Жилищный кодекс определяет, что в течение 2-х месяцев со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, а в течение десяти дней со дня проведения конкурса уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.
Впоследствии собственники квартир сами выбирают один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3)управление управляющей организацией.

6. Договор предусматривает невозможность уступки дольщиком прав (требований) по договору без письменного согласия застройщика.

В случае полной оплаты по договору такое требование противоречит действующему законодательству.
Так, в августе 2016 Прокуратура Московского района Санкт-Петербурга нашла в договорах долевого строительства одного из застройщиков условия, ущемляющие права потребителя. В тексты договоров были включены условия по переуступке прав требований только с предварительного письменного согласия застройщика, хотя законом № 214-ФЗ согласие застройщика в этом случае не предусмотрено.

7. Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ.

Это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы.

8. В договорах не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон.

 Так, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а про права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора нет ни слова. Или в разделе «Ответственность сторон» есть положения об ответственности дольщика и случаях, когда застройщик освобождается от ответственности, но нет пунктов об ответственности самого застройщика.
Такие «уловки» застройщиков бесполезны, так как, даже если в договоре не в полной мере определена ответственность сторон, то в любом случае при соответствующих нарушениях действуют нормы ответственности, указанные в 214 Федеральном законе.

9. Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае расторжения договора по соглашению сторон.

В соответствии со ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору – такие расходы должны быть подтверждены документально.
Так, в Решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2015 года по делу А56-22590/2015 указано «Отказ потребителя (дольщика) от исполнения договора влечёт лишь его обязанность оплатить исполнителю (застройщику) фактически понесённые расходы, связанные с исполнением договора. Иных последствий, в том числе в виде выплаты заранее определённой суммы, не установлено».

10. В договор включается пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка.

Это положение ущемляет права дольщика и противоречит п.1.ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей», устанавливающему, что «Защита прав потребителей осуществляется судом».
Не стоит забывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона, «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

11. В договор не включаются предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).

С учетом положений части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика). Данное положение прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей»».

12. В договоре перечисляются основные направления использования полученных от дольщика денежных средств, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры

Это противоречит п.1.ст.18 214-ФЗ, в котором отмечено, что «денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов». В противном случае это будет не целевое расходование денежных средств участников долевого строительства, что может повлечь расторжение договора.
Необходимо отметить, что с 2017 года в определенных законом случаях застройщики будут иметь право использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры.

13. В договоре предусматривается возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности.

Эта позиция представляется спорной, так как потребитель, (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара, в соответствии со ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.21 214-ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре – квартире. (В данном случае речь идет о проекте строительства и разрешении на строительство, которые определяют основные характеристики многоквартирного дома). Нельзя забывать о том, что существенное изменение проектной документации строящегося дома является основанием для расторжения договора по требованию дольщика в судебном порядке.

14. В договоре указывается, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.

Неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу судебными решениями.
Так в решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 декабря 2014 года по делу № А56-67672/2014 установлено
« … пункт 9.1 договора устанавливает перечень обстоятельств, не все из которых являются обстоятельствами непреодолимой силы: в частности, забастовки и принятие компетентными государственными органами и органами местного самоуправления актов, препятствующих выполнению сторонами своих обязательств по договору, к таким обстоятельствам однозначно отнесено быть не может, так как перечисленные события могут быть вызваны, в т.ч. неправомерными
действиями самого застройщика».

15. Если застройщиком подписан договор со страховой компанией о его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры по договору, в договоре участия в долевом строительстве целесообразно указывать конкретный способ и условия страхования, сведения о страховой организации или об обществе взаимного страхования, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

В случае, если застройщик выбрал поручительство банка в качестве способа обеспечения своих обязательств, он также обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе.
Уже в 2016 году по итогам проверки Прокуратурой Пушкинского района было выявлено, что один из застройщиков неправомерно возложил на дольщиков расходы по оплате страховой премии по договору страхования гражданской ответственности, тогда как данная обязанность лежит на застройщике.


Автор: Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса "Доверие потребителя" рынка недвижимости, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

 

Задать вопрос юристу

Новости недвижимости

RSS новости недвижимости

Архив новостей

Запись на прием к юристу
по вопросам недвижимости по телефону:

+7 (812) 400 22 21

Наши партнеры

                

+7 (812) 400 22 21