Мы в соцсетях
   Подписаться на обновления
          

Выбрать застройщика

Главная > Пошаговые инструкции > Как выбрать надежного застройщика правильно

 

Пошаговая инструкция для покупателей жилья в новостройках  


Как минимизировать риски при заключении договоров c застройщиком?



 

 I. До посещения офиса продаж

1. Прежде всего, выберите организацию – застройщика и строящийся многоквартирный дом, в котором Вы хотите приобрести квартиру.

Кто такой застройщик?

•  Прежде всего, это исключительно юридическое лицо. 214-ФЗ прямо указывает «Застройщик – хозяйственное общество».

•  Оно должно иметь опыт не менее 3-х лет участия в строительстве многоквартирных жилых домов, не менее 5 тыс. кв.м. введенных площадей таких домов.

•  В собственности (в аренде или субаренде) у него должен быть земельный участок, на котором осуществляется строительство дома.

•  Привлекать денежные средства граждан такое общество может только на основании полученного разрешения на строительство.

•  В наименовании общества должны быть слова «специализированный застройщик».


2. Выясните всю необходимую информацию о застройщике и строящемся доме. Где это можно сделать?


•  На сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) - наш.дом.рф. В соответствии с 214-ФЗ «Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства». Более подробная информация об этом размещенана странице сайта «Какую полезную для покупателя жилья в новостройке информацию можно найти в ЕИСЖС?».

•  На сайте самого застройщика или строящегося жилого комплекса. Несмотря на формальное отсутствие обязанности его вести, большинство застройщиков продолжают это делать.

•  На сайте Арбитражного суда и судов общей юрисдикции нужно выяснить наличие судебных споров, связанных со строительством и исполнением застройщиком своих обязательств.

•  На форумах дольщиков строящихся или жильцов уже построенных застройщиком домов.


3. Сравнить цены, предлагаемые застройщиком с ценами в аналогичных домах в данном районе у других застройщиков.

4. Проанализировать (лучше с профессиональными юристами) проект договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Он размещается застройщиком в ЕИСЖС. Требования к содержанию ДДУ изложены на нашем сайте на странице «ДДУ. Что должен содержать». О «подводных камнях» в договоре можно узнать на странице нашего сайта «ДДУ. Какие пункты ущемляют права потребителей». Считаем полезным ознакомиться и со страницами «ДДУ. Когда заключать нецелесообразно» и «ДДУ. Когда заключать нельзя».

5. Выйти на объект и визуально ознакомиться с ходом работ. Кроме всего прочего, это даст Вам возможность лично проверить транспортную доступность строящегося дом и изучить инфраструктуру района.

6. Посетить Управление долевого строительства Комитета по строительству. Проверить, предоставляет ли застройщик ежеквартальную отчетность. Эту информацию можно получить непосредственно в Управлении по адресу набережная р.Мойки,76 в кабинете № 100 на первом этаже по вторникам с 10 до 12 и с 14 до 17 часов. Одновременно Вы можете выяснить были ли претензии к застройщику, соблюдается ли им график строительства и прочую полезную информацию.


7. Выяснить, с каким уполномоченным банком работает застройщик. Одновременно можно уточнить условия ипотечного кредитования этим банков для дольщиков конкретного строящегося объекта застройщика.

Только после такой кропотливой и тщательной работы пора собираться в офис продаж. Он может быть расположен в офисе компании, или, зачастую, непосредственно на строящемся объекте.



II. В офисе продаж

1. Если в открытой части ЕИСЖС не размещены соответствующие документы, то застройщик обязан предоставить Вам:

•  учредительные документы застройщика;

•  свидетельство о государственной регистрации застройщика;

•  свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.


Застройщик обязан представить для ознакомления:


•  разрешение на строительство;

•  технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

•  заключение экспертизы проектной документации;

•  проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

•  документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Обращаем внимание на то, что договор аренды (субаренды) земельного участка, заключенный на срок больше года, должен иметь оттиск печати регистрирующего органа (в настоящее время - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу) о его государственной регистрации.


2. Вы можете выбрать квартиру в строящемся доме, еще раз детально ознакомиться с:


а) с основными характеристиками многоквартирного дома:

• его этажностью;

•  общей площадью многоквартирного дома;

•  информамцией о материале наружных стен и поэтажных перекрытий;

•  классом энергоэффективности; 

•  сейсмостойкости и пр.

б) характеристиками выбранной квартиры, в том числе

• на каком этаже она расположена;

•  местоположением квартиры на этаже;

•  планом объекта долевого строительства, отображающим расположение по отношению друг к другу комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

• площадью квартиры, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования и пр.


3. Вы можете уточнить у застройщика, как предполагается использовать нежилые помещения в доме
, основные элементы благоустройства внутридомовой территории, планируемые мероприятия по обеспечению безопасности жителей жилого комплекса, кто будет управлять домом после завершения строительства.


4. Важно выяснить, возложена ли на застройщика обязанность по строительству объектов социальной инфраструктуры
при строительстве конкретного жилого комплекса. Если да, то это должно быть отражено в ДДУ.


5. Обсудить с менеджером возникшие в ходе изучения проекта договора участия в долевом строительстве вопросы.
Крайне важно уточнить, использует ли застройщик при строительстве дома проектное финансирование. От этого зависит, куда Вы будете направлять деньги по ДДУ – самому застройщику или на счет эскроу в уполномоченный банк.


6. Если предполагается использовать при расчете по договору депозит в банке, нужно подробно ознакомиться с условиями депозитного договора с банком
, особенно – условиями перевода денег с депозитного счета застройщику (только после регистрации ДДУ).


7. Если на все заданные вопросы Вы получили удовлетворяющие Вас ответы – подписывайте договор, предварительно удостоверившись в полномочиях представителя застройщика (Вам должны предъявить действующую доверенность на него). Уточните порядок регистрации договора.


8. Если после разговора с менеджером остались сомнения
– возьмите проект ДДУ с собой и еще раз обсудите его с юристом.


III. После подписания договора

Не забывайте, что подписание договора не означает его заключения. В соответствии с 214-ФЗ «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Кроме того, договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. Это особенно актуально в настоящее время.

Как правило, регистрацией ДДУ занимается сам застройщик. Сразу определитесь, каким образом он Вам предоставит информацию о прошедшей регистрации. Это важно и при использовании депозита и при применении для расчета счетов эскроу.

Не забывайте самостоятельно контролировать ход строительства. Это можно сделать, зайдя в ЕИСЖС, в которой застройщик обязан ежемесячно размещать фотографии строящегося объекта. Многие застройщики делают это и на своем сайте или на сайте строящегося жилого комплекса, некоторые устанавливают веб-камеры на стройке. Если Вы заметили, что стройка остановилась – убедитесь в этом, выехав на объект. При подтверждении остановки строительства обратитесь письменно в Управление долевого строительства за разъяснением. Ваше обращение может стать основанием для проведения Комитетом по строительству внеплановой проверки. Обращаю внимание, что с 1 апреля 2020 года до 1 января 2021 года в связи со сложившейся ситуацией с распространением коронавируса, проверки временно не осуществляются и, даже в случае нарушения застройщиком сроков строительства в этот период, объекты в список проблемных не включаются.

СОВЕТ: При заключении договора участия в долевом строительстве лучше воспользоваться услугами юриста, специализирующегося в области долевого строительства, имеющего опыт сопровождения подобного рода сделок.


Участникам долевого строительства

Права участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). С содержанием Закона можно ознакомиться на нашем сайте.
В соответствии с Законом, если квартира приобретается для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям, вытекающим из договора, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Позвоните нам по телефону +7 (812) 400-22-21 или +7 (951) 677-94-12, и наш специалист Мария Сергеева запишет Вас на прием к юристу, который сделает правовую экспертизу договора, проконсультирует по выбору застройщика и жилого комплекса.

 


 

Наши группы в соцсетях:


 










 

 

 



Новости недвижимости

RSS новости недвижимости

Архив новостей

Запись на прием к юристу
по вопросам недвижимости по телефону:

+7 (812) 400 22 21

Наши партнеры