Мы в соцсетях
   Подписаться на обновления
          

ДДУ. Какие пункты ущемляют права

Главная > Пошаговые инструкции > Какие пункты ДДУ ущемляют права

 

Пункты договора участия в долевом строительстве, ущемляющие права потребителей:

• Не указано, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра.

Так как договор считается заключенным только после его регистрации, граждане отдают деньги, по сути, под честное слово застройщика, а сами застройщики, принимая деньги от граждан таким образом, впрямую нарушают требования закона.

• Предусмотрено изменение цены застройщиком в одностороннем порядке.

Это означает, что дольщик заранее соглашается с тем, что он соглашается понести непредвиденные дополнительные расходы до нескольких сотен тысяч рублей. Цена договора после его заключения, в соответствии со ст.5 214-ФЗ, может изменяться только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения. Ни в коем случае нельзя соглашаться с тем, что застройщик сам будет определять, за что и сколько должен доплачивать участник долевого строительства.

• Имеется пункт об обязательной для участника долевого строительства дополнительной плате, в случае, если контрольный обмер выявит увеличение фактической площади квартиры по сравнению с указанной в договоре.

По мнению юристов
Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, это является нарушением Закона «О защите прав потребителей», что, частично, подтверждается сложившейся судебной практикой.
В одном из судебных решений указано: «Застройщик, осуществляя строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта. При этом, заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону, например, увеличения на 1 кв. м может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража.
В "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) в разделе «Разрешение споров, возникающих в сфере защиты прав потребителей» отмечено, что «Обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика».
В тоже время, в последние годы, сложилась иная судебная практика, когда суды признают действия застройщиков в таких случаях правомерными, если доплата оговорена в договоре.
Чтобы не доводить дело до судебных разбирательств целесообразно избежать включения пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры в договор участия в долевом строительстве. В противном случае, нужно быть готовым к доплате.

• Указано, что гарантийный срок для объекта долевого строительства отсчитывается с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

В 214-ФЗ указано, что «гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором».
Учитывая, что от ввода объекта в эксплуатацию до передачи квартиры дольщику проходит от нескольких месяцев до года, соглашаясь на такое условие в договоре, граждане добровольно уменьшают гарантийный срок.
По оценке Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, это является условием, ущемляющим права дольщика, так как гарантийный срок целесообразно исчислять со дня выполнения обязательств застройщиком, т.е. со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что и делается подавляющим большинством застройщиков.

• Участник долевого строительства не имеет возможности уступить права требования по договору без письменного согласия застройщика.

Нормами ст. 11 214-ФЗ предусмотрено право дольщика переуступить свое право требование по договору в случае, если договор полностью оплачен и если уступка произведена в период с момента государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, такой запрет является нарушением норм 214-ФЗ и ухудшает положение потребителя относительно прав, предоставленных законом.

• Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию товарищества собственников жилья.

Это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы.

• В договоре не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон.

Так, например, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а про права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, нет ни слова. Или в разделе «Ответственность сторон» есть положения об ответственности дольщика и случаях, когда застройщик освобождается от ответственности, но нет пунктов об ответственности самого застройщика.
В тоже время, надо понимать, что такие «уловки» застройщиков бесполезны, так как, даже если в договоре не в полной мере определена ответственность сторон, то в любом случае при соответствующих нарушениях действуют нормы ответственности, указанные в 214 Федеральном законе.
Или в некоторых договорах указано, что дольщик имеет право отказаться от приемки квартиры при несоответствии качества квартиры требованиям договора, потребовав составления Акта о таком несоответствии с перечнем подлежащих устранению в разумный срок недостатков. Однако, обязанности Застройщика по подписанию акта, совершению дальнейших действий по устранению недостатков, либо подготовке мотивированного отказа, при этом не отражены.

• В отдельных договорах указано, что отсутствие на момент передачи квартиры электроэнергии, тепла, воды, работающих лифтов, телефона, регулярного вывоза мусора не означает нарушение требований о качестве квартиры, так как могут отсутствовать договоры на эксплуатацию по постоянной схеме, а заключаются они с поставщиками ресурсов ТСЖ после передачи ему объекта.

Право выбора способа управления жилым домом (в том числе создания ТСЖ) остается за собственниками жилья, но в соответствии с п. 14 ст.161 ЖК РФ застройщик обязан не позднее 5 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома заключить договор с управляющей организацией (в случае, если сам застройщик не соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирным домом). В тоже время в договорах указан достаточно большой период от даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (до 9 месяцев), до передачи квартир дольщикам, позволяющий урегулировать взаимоотношения со снабжающими организациями. Следовательно, управляющая компания получает полномочия на заключение договоров с различными ресурсообеспечивающими и эксплуатирующими организациями задолго до передачи помещений участникам долевого строительства. Таким образом, данный пункт договоров ущемляет права потребителей. Кроме того, такой пункт в договоре нарушает права дольщика после подписания акта приема-передачи квартиры проживать в ней (если она передана с отделкой) или осуществлять необходимые работы по отделке квартиры.

• Договор дает не достаточно полное определение существенных нарушений требований о качестве квартиры, сводя их исключительно к отклонению от общей площади квартиры более указанных в договоре размеров и признанию квартиры непригодной к проживанию.

В то время как ст.7 214-ФЗ предусматривает обязанность застройщика «передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям».
Следовательно, участник долевого строительства может отказаться от приемки квартиры не только при признании квартиры непригодной для проживания, но и при несоблюдении застройщиком вышеперечисленных требований.

• Иногда застройщики включают в договор пункт о том, что в определенных случаях расторжения договора Застройщик вправе удержать из подлежащих возврату сумм неустойки и штрафы, начисленные Дольщику…

В тоже время в п.7 ст.9 214-ФЗ указано: «При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается».
Данная норма является императивной, и включение такого пункта в договор долевого участия ущемляет права потребителей.


• Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае его расторжения по соглашению сторон.

В соответствии со ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору – такие расходы должны быть подтверждены документально.
Так, в Решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2015 года по делу А56-22590/2015 указано «Отказ потребителя (дольщика) от исполнения договора влечёт лишь его обязанность оплатить исполнителю (застройщику) фактически понесённые расходы, связанные с исполнением договора. Иных последствий, в том числе в виде выплаты заранее определённой суммы, не установлено».

• Отсутствуют предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (это ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).

С учетом положений части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика). Данное положение прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей»».

• Предусмотрена возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, без уведомления дольщика, вплоть до увеличения этажности, размещения в квартире объектов согласно требованиям противопожарных норм (рукавов, вентилей и т.д.), изменения проекта благоустройства прилегающей территории и др.

Эта позиция представляется спорной, так как потребитель, (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара, в соответствии со ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.21 214-ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре – квартире. (В данном случае речь идет о проекте строительства и разрешении на строительство, которые определяют основные характеристики многоквартирного дома). Нельзя забывать о том, что существенное изменение проектной документации строящегося дома является основанием для расторжения договора по требованию дольщика в судебном порядке.
В указанном выше Обзоре Верховного суда от 26.04.2017 указано, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.
При этом к указанной Верховный суд относит описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

• Застройщики, не применяющие проектное финансирование, зачастую используют при расчетах с ними покупателей жилья форму аккредитива, что вполне приемлемо для дольщиков.

Но некоторые строительные компании указывают в договорах, что условия открытия и исполнения аккредитива определяются в соответствие с заявлением об открытии аккредитива (или определяются в соответствующем договоре с банком). По мнению юристов комиссии, участник долевого строительства имеет право знать эти условия до подписания ДДУ и быть уверенным, что деньги поступят на счет застройщика не ранее государственной регистрации ДДУ.

• Указано, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.

Неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу судебными решениями. В первую очередь, это касается тех случаев, когда
принятие компетентными государственными органами и органами местного самоуправления актов, препятствующих выполнению сторонами своих обязательств по договору, вызвано, в том числе неправомерными действиями самого застройщика.
Однако, с учетом последних событий, в том числе, издания Правительством РФ и исполнительными органами власти субъектов Российской Федерации весной 2020 года актов, регулирующих деятельность строительных компаний и связанных со сложной эпидемиологической ситуацией в стране, такой пункт в соответствующей редакции может быть в договоре.

Другие статьи на эту тему:

Выбрать застройщика

Когда ДДУ заключать нецелесообразно

Когда ДДУ заключать нельзя

Что нужно вычеркнуть из ДДУ

Доплата за «лишние» квадратные метры по ДДУ

Принять квартиру в новостройке

Купить квартиру по переуступке

Как оформить квартиру в собственность

Подать в суд на застройщика


 

 

 






Новости недвижимости

RSS новости недвижимости

Архив новостей

Запись на прием к юристу
по вопросам недвижимости по телефону:

+7 (812) 400 22 21

Наши партнеры