Как читать проектную декларацию

Главная > Пошаговые инструкции > Должен ли ДДУ соответствовать проектной декларации?

 Проектная декларация – специальный документ, включающий в себя информацию о застройщике и проекте строительства, определяющий объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства.
Ее изучение до заключения договора участия в долевом строительстве (наряду с другими документами) позволит гражданам правильно оценить и минимизировать риски.

Обращаем внимание на то, что, кроме всего прочего, в проектной декларации должны содержаться подробные характеристики многоквартирного дома и сведения о составе общего имущества в нем (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме).

Для будущих собственников жилья важно и то, что проектная декларация должна содержать информацию о планируемых элементах благоустройства территории благоустройства участка.

Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Приведенная в ней информация должна быть полной и достоверной.

С 2018 года проектная декларация по каждому проекту строительства должна быть размещена в единой информационной системе жилищного строительства. Требование об обязательном размещении ее на собственном сайте застройщика отменено, но, практически все застройщики выполняют его в добровольном порядке.

Какая связь между проектной декларацией и договором участия в долевом строительстве?

214-ФЗ прямо указывает на то, что условия договора, предусмотренные законом, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора, а договор, заключенный в нарушение данного требования, по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор, может быть признан судом недействительным.

Недавние изменения в 214-ФЗ сделали более подробным описание содержания договора участия в долевом строительстве. Так, в нем должно быть дано определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в том числе:

•  назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение);
•  о его общей площади, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов;
•   план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу всех его частей;
•  информация об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, его местоположение на этаже.

В договоре должны быть изложены и основные характеристики многоквартирного дома:
•  с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома;
•  о материале наружных стен и поэтажных перекрытий;
•  о классе энергоэффективности;
•  о сейсмостойкости.

Очень важно, чтобы покупатель жилья в новостройке имел четкое представление о том, что он приобретает.

Неслучайно в обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом с (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017),четко указано, что:
«При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования)».

К сожалению, как показал анализ проектов договоров участия в долевом строительстве в ходе прошедшего XI конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, отдельные застройщики включают в договоры пункты, которые, по мнению Олега Островского, заместителя председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, ущемляют права дольщиков.

С точки зрения ряда застройщиков не являются нарушением требований к качеству квартиры такие позиции, как:
• изменение проекта благоустройства прилегающей территории;
• размещение в объекте долевого строительства пожарных рукавов;
• создание в кухнях, санузлах, коридорах вентиляционных каналов и шахт;
• изменение цвета, и/или наружной отделки фасадов, элементов фасадной отделки и декора, при условии, что они не затеняют квартиру участника долевого строительства;
• изменение этажности, как и иные изменения, производимые застройщиком в доме или квартире, без согласования (уведомления) с дольщиком и т.д.

Олег Островский:

«Дольщик, выбрав квартиру с определенными параметрами в конкретном доме с конкретными характеристиками, должен быть уверен, что они не изменятся в ходе строительства. Это должно быть закреплено в договоре застройщика. В будущем такая конкретика позволит избежать неприятных сюрпризов, когда яркая картинка в буклете будет разительно отличаться от построенного жилья».

Дольщикам надо внимательно следить за изменениями в проектной декларации, которые оперативно отражаются застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства и, в случае возникновения вопросов, немедленно обращаться к застройщику.

Источник: Комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО